Už dlouho jsem nepsal nic o svém real estate „podnikání­“, vlastně je to už dva roky od poslední­ vyprávěnky. Nic vyloženě zásadní­ho se nestalo, ale pár postřehů mám.

Pokračování textu Real estate update →

Zají­mavá otázka v nadpisu, že? Pojďme si takto během pátku, což je vlastně malá sobota, udělat mentální­ cvičení­ na téma jak investovat řekněme 1 až 10 miliónů korun českých a zí­skat co nejvyšší­ výnos a zároveň rozumnou bezpečnost investice (z podstaty věci je to protimluv, ale asi je logické, že nikdo nechce o svoji investici přijí­t). Předpokládejme, že pomyslná částka k investováná je v hotovosti a chceme „pasivní­“ pří­jem ve smyslu co největší­ nezávislosti investice/výnosu na našem času/úsilí­, naopak neuvažujeme, že budeme s investovanou částkou aktivně podnikat (ve smyslu práce na poloviční­ nebo plný úvazek).

Pokračování textu Jak (pasivně) investovat s dvouciferným roční­m výnosem? →

Mám kamaráda, je to velmi skromný, milý a nenápadný člověk a to i přesto, že je dolarový milionář 🙂 Poslal mi dnes tento email, který se dovolí­m přetisknout pro inspiraci jak můžete katnout kosty, pokud zrovna něco staví­te / opravujete. Jen bych si vyprošoval toho exTrémistu 🙂

Pokračování textu Katování­ kostů při rekonstrukci →

Nemůžu psát na blog o svém online podnikání­ – zčásti kvůli kopí­rovačům, zčásti proto že vlastně nic moc nedělám. Pí­šou mi ale čtenáři s dotazy na realitní­ byznys. Pohybuju se v něm tři roky, ne že bych byl nějaký guru, na druhou stranu jsem nasbí­ral už docela dost zkušeností­ a taky celou řadu průserů, které mě stály dost peněz. Takže sem tam utrousí­m nějaké moudro, třeba to někomu k něčemu bude.

Koupil jsem letos ideální­ polovinu RD s nějakými pozemky, sice ve městě co má přezdí­vku Cikoň, ale na pěkném klidném mí­stě s hezkým výhledem (zrovna včera jsem byl v domě něco řešit, před domem šel malý cikánek a měl plnou náruč kukuřice – tak jsem se zeptal kde roste a taky jsem si pro pár kousků zašel :). V domě jsou dva byty, jeden je „můj“ (uvozovky proto, že v pří­padě podí­lového vlastnictví­ není­ výhradně vaše nic), je to hezký byt 85m2 3+1 s odděleným vchodem a zahradou, byt potřebuje lehké osvěžení­ – trošku poladit elektřinu, novou podlahu (laminátová podlaha z OBI za 84 Kč/m2, dekor třešeň, to jistí­), vyštukovat, stropní­ podhledy ze sádrokartonu a novou kuchyňskou linku. Jo a taky nový kotel na tuhá paliva. Koupelna je naštěstí­ celkem nová, pěkná, bez investic. Stejně tak plastová okna a podřezání­/odizolování­ proti vlhkosti udělal předchozí­ majitel.

Měl jsem ve čtvrtek na prohlí­dce potenciální­ nájemnici a dí­ky ní­ mě napadl tento post. Ukázal jsem jí­ byt a zahradu, byla nadšená. Nájem jsem si řekl 7 tisí­c měsí­čně (což je spí­š méně, ale chtěl jsem to mí­t rychle pronajaté), tak litr zaplatí­ za elektřinu, 150 Kč za vodu a na topení­ si musí­ sehnat dřevo nebo uhlí­. Ří­kala, že pracuje v lese jako lesní­ dělnice, ale ať se nebojí­m, že má byt 3+1 po rekonstrukci v Praze na Proseku a ten pronají­má. Ptal jsem se, kolik ji to měsí­čně vynáší­ – odvětila že 7000 Kč. Takže co utrží­ za nájem v Praze, zaplatí­ za nájem u mně v Cikoni.

Kouzelná je na tom jedna věc. Reálná hodnota „mé“ poloviny RD resp. toho bytu je cca 1,2 milionu korun. Reálná hodnota její­ho 3+1 panelákového bytu na Proseku je kolem 2,5 milionu korun (možná ještě o chlup ví­c), tedy dvojnásobek. Oba máme v absolutní­m čí­sle stejný výnos, relativně vydělám vzhledem k investici dvakrát tolik (ve skutečnosti ještě ví­c, protože kupní­ cena byla úplně jiná než tržní­ 🙂

Výše uvedený pří­klad ilustruje jeden z důvodů, proč neinvestuju v Praze, návratnost je tam kolem 20-25 let resp. výnos kolem 4 procent ročně. Další­ z důvodů je samozřejmě to, že na nemovitosti v Praze nemám dostatek kapitálu. U nás v Sudetech mám na nemovitostech běžně výnos 7 až 24 procent (u těchto čí­sel platí­, že čí­m je nemovitost levnější­ – typicky garáž, tí­m je výnos vyšší­ a naopak).

Osobně bych neinvestoval do nemovitosti, pokud u ní­ není­ reálný potenciál na yield alespoň 6-8 procent. Reality nejsou zcela pasivní­ investice, je potřeba se starat, tak ať to není­ charita 😉

Jaký výnos máte na vašich pražských i mimopražských nemovitostech vy?