Investice do realit jsou obecně považovány za jeden z nejbezpečnějších způsobů uložení a zhodnocení peněz, v současné době navíc až s několika násobným výnosem oproti spořícím bankovním produktům. S realitami jsem začal před 4 roky, mám portfolio obsahující v podstatě všechny typy nájemních nemovitostí – byty, kanceláře, prodejnu a mé oblíbené garáže. Kdybych na začátku věděl, co vše to bude obnášet, tak bych do to nejspíš znova nešel. Problém je, že k investování do realit neexistuje v podstatě žádná solidní literatura nebo kurzy (naopak je tu plno teoretického bullshitu jako Kyosaki, který nezohledňuje právě tu temnou stranu realit), takže člověk si na vše musí přijít sám a většinou to dost bolí 
From the category archives:
Real estate
Temná strana investování do nemovitostí
{ 52 comments }
Pozor na daň z převodu nemovitosti
Stala se mi teď taková věc. Volala mi paní z jednoho finančního úřadu a požádala mě, jestli bych jí neposlal kupní smlouvu týkající se jednoho bytu, který jsem loni koupil. Prodávající totiž nezaplatila daň z převodu nemovitosti a FÚ začíná daň vymáhat. Zákon praví, že při každém prodeji nemovitosti platí prodávající 3% z ceny nemovitosti – počítá se to z výše kupní ceny nebo z odhadní ceny, podle toho co je vyšší.
{ 16 comments }
Katování kostů při rekonstrukci
Mám kamaráda, je to velmi skromný, milý a nenápadný člověk a to i přesto, že je dolarový milionář 
Poslal mi dnes tento email, který se dovolím přetisknout pro inspiraci jak můžete katnout kosty, pokud zrovna něco stavíte / opravujete. Jen bych si vyprošoval toho exTrémistu
{ 12 comments }
Jak levně rekonstruovat nejen nájemní nemovitosti
Všechny nemovitosti, které jsem koupil, s výjimkou garáží, jsem musel více či méně rekonstruovat. Třeba moje vlajková loď – nájemní dům v centru Teplákova – byl ve velmi slušném stavu, ovšem jako kanceláře. A ty je v Teplákově velmi těžké udat, pokud nejsou A grade (tj. vymazlené kancly po rekonstrukci se vším komfortem nebo rovnou v novostavbě). Takže jsem to musel celé překonvertovat na byty, naštěstí měl dům skvělé dispozice, takže jsem se v podstatě obešel bez příček a stačilo udělat oddělené vchody, koupelny a kuchyňské kouty.
Naopak zmiňovaný start-up byt byl v době koupě v podstatě na úrovni 4 stěn se stropem, vše se měnilo / dělalo nové.
{ 23 comments }
Hledání nájemníků silou vůle
Končí mi na konci srpna vážený firemní nájemník, který měl u mně pronajaté několik let dvě garáže. Dnes ráno jsem po probuzení ležel v posteli a říkal jsem si zrovna, že bych měl zintenzivnit inzertní kampaň, ať není u pronájmu garáží prostoj. A v tu chvíli zazvonil telefon se zájemcem, který nabízí nájemné na rok dopředu. Takto si ten život představuju
{ 10 comments }
Geoarbitráž
Dneska za mnou byli na návštěvě známí z Prahy, z určitých důvodů se byli podívat na zde již zmíněný start-up byt, který je kousek od České Kamenice. Po prohlídce jsme zajeli do České Kamenice a na náměstí jsme si dali v jedné hospůdce do zobáčku, následně jsme se dorazili ještě v cukrárně naproti. Pepíci z Prahy byli udiveni nad velmi nízkými cenami, odvětil jsem jim, že my v regionech žijeme za polovic i bez slevomatů
{ 49 comments }
Rande s „pojišťovákem“
Před dvěma týdny jsem před OBI potkal letitého známého, kterého jsem dlouho neviděl. Pracuje jako senior manager v Partners, což je jedna z firem, která nabízí agregovaně finanční produkty, především životní pojištění a hypotéky. Jsem k podobným firmám a finančním poradcům obecně hodně skeptický, v telefonu je rovnou slušně fakuju, navíc jsem zvolil jako své důchodové a životní pojištění nájemní nemovitosti, má to své výhody i nevýhody, mně to tak ale vyhovuje. Znamý je ale solidní 37 letý týpek s rozumnými životními hodnotami a zkušenostmi, tak jsem sám inicioval schůzku, i když žádný z jejich nabízených produktů momentálně nepotřebuji, spíš jsem čekal, že se něco zajímavého dozvím.
{ 14 comments }
Proč neinvestovat do panelákových bytů
Jsem velký odpůrce investování do panelákových bytů, své důvody předkládám níže:
- pravidlo neinvestuju tam, kde bych nechtěl bydlet
- sociální bydlení
- životnost paneláků?
- vysoké poplatky, fondy oprav, předražené energie, …
- při vyhledávání realitních investic se mimo jiné držím pravidla, že neinvestuju do nemovitostí, kde bych si sám neuměl představit bydlet
– paneláky se stávají sociálním bydlením, kdo jen trochu může, mizí z nich pryč, buď do novostavby jde-li o solventního jedince nebo pár; pokud není peněz nazbyt, tak si lidé v Sudetech kupují starší domky rekonstrukci v okolních vesnicích (v ceně 1,0 – 1,5 milionů), už teď jsou některá sídliště fakticky ghetta a bude hůř. Takže pro lidi začíná být nájemní bydlení v panelácích neatraktivní a často si raději připlatí malý peníz za lepší bydlení někde v cihle. V Teplákově už teď nabídka nájemních bytů v panelácích značně převyšuje poptávku a větší byty (3+1) jsou v podstatě nepronajmutelné slušnému nájemníkovi – ozývají se jen zoufalci, kteří jsou víceméně časovanou bombou (neplacení, fetování, totální zničení bytu, …).
V Praze není možná ta sociální diferenciace na sídlíštích tak výrazná vzhledem k tamním cenám nemovitostí, ale také to přijde.
Sluší se dodat, že na chudých lidech lze vydělat hodně peněz, jsou realitní investoři, kteří cílené nakupují (h)různé byty v panelácích třeba Ústeckém kraji (Ústí, Most, …) za malé statisíce a pronajímají je sockám s velmi zajímavým ROI, ale to dělat nechci, neměl bych na ty lidi nervy + byty se v čase nezhodnocují, spíš naopak (zhodnocení neberu v tuto chvíli jako součást realitního podnikatelského plánu, ale za nějakých 30 let jistě ke nějakému zhodnocení dojde a bude to příjemný bonus na stáří a pro dědice
– objevují se různé názory na životnost paneláků, někteří odborníci tvrdí, že už životnost některých starších paneláků přesluhuje, někteří naopak tvrdí, že jsou paneláky téměř nesmrtelné. Nemám na to názor, protože tomu nerozumím, faktem je, že rekonstruovat panelák je nákladné a je otázka, jestli to bude finančně vůbec smysluplné vzhledem k typu nájemníků, kteří v nich budou bydlet (sociální bydlení).
– u nájemního bydlení je potřeba kalkulovat s jedním velmi důležitým faktem – nájemníci mají určitou, většinou trhem danou, představu o ceně nájmu vč. poplatků a energií a většinou je nezajímá, jakou roli hrají v celkových nákladech na bydlení jednotlivé složky jako nájem, poplatky, fond oprav, energie. Konkrétní příklad – jednom z minulých postů byl zmíněn byt 3+1 na Proseku v Praze, který se pronajímá sakumprdum za 12 tisíc, kdy holý nájem (tedy to, co zůstane majitelce bytu) činí cca 7 tisíc a poplatky a energie jsou 4,5 – 5 tisíc). Za rozměry a uspořádáním podobný byt v malém cihlovém činžáku se zaplatí na poplatcích a energiích do 3 tisíc (pokud je v domě nebo bytě plynový kotel), holý nájem může být navíc vyšší kvůli lepšímu standardu bydlení. Paneláky nemívají vlastní kotelny, ale využívají spíš dálkové topení a teplou vodu, kde teplárny velmi často kradou (cena tepla je ze zákona regulovaná, ale legislativa je nedokonalá a lze snadno krást přes prostředníky, kteří dodávají předražené palivo).
{ 11 comments }
Jak filtrovat potenciální nájemníky
V realitním podnikání je dost důležité umět vyfiltrovat dobré nájemníky od špatných, aby se předešlo problémům jako neplacení nájemného, totální zničení bytu, atd. Jak to udělat? Každý má jiné metody, já se držím těchto pravidel:
- Kauce
- Cizinci
- Cikáni
– striktně vyžaduju kauci ve výši dvouměsíčního nájemného včetně záloh, to je nejlepší prevence před problémy (nelze ale asi moc používat na průměrné až podprůměrné byty). V případě mých bytů (většinou lehce nadstandardních – dobrá lokalita, v cihle, po rekonstrukci) se výše nájmu se zálohami na služby a energie pohybuje mezi 7 až 9 tisíci měsíčně, takže kauce bývá 14 až 18 tisíc. Při nastěhování musí tedy nájemníky zaplatit kauci a první nájem, tedy nějakých 21 až 27 tisíc. To celkem hezky ilustruje, jestli nežije úplně z ruky do huby a zároveň to vyfiltruje nesolventní a problémové nájemníky aniž bych je musel odmítat třeba kvůli předsudkům. U mně prostě platí – money talks, bullshit walks
Jednou jsem udělal výjimku a umožnil jsem nájemníkům půlku kauce postupně splácet – doteď mi dluží přes 40 tisíc a navíc mi vykradli a částečně poničili byt. Bydlí u mně několik lidí, které osobně znám, těm někdy individuálně kauci snižuju.
– citlivé téma, většina landlordů je poněkud xenofóbní, já nikoliv, pracující cizinci patří mezi nejlepší nájemníky vůbec. Chtějí v ČR bez problémů fungovat, nedělají problémy, jsou většinou nenároční, neznají českou legislativu, takže nejsou vychcaní jako někteří čeští nájemníci. Pronajímal jsem byt pracovní agentuře, která dodávala dělníky z Bulharska do teplákovské Vagónky. Nenároční, slušní, absolutně v pohodě. Od známých mám taky dobré reference na vietnamské nájemníky, osobní zkušenost s nimi nemám, ale teď s jedním jednám (má hospodu, kde dělá pho, takže to je tak trochu srdeční záležitost
– ještě citlivější téma. Cikánům jsem byt zatím nepronajímal, v zásadě nejsem proti, ale je potřeba velmi důkladný research. Měl jsem zájemce, kterému jsem chtěl dát šanci. Problém byl, že při prvním telefonátu lhal o práci. Ptal jsem se ho, kde pracuje, tak mi řekl kde a uvedl kontaktní osobu, nikoho pod jeho jménem ve firmě neznali, takže asi nepracoval nikde a tím jsme skončili.
Jaké tipy a triky na odhalování dobrých a špatných nájemníků máte vy?
{ 8 comments }