Jsem velký odpůrce investování do panelákových bytů, své důvody předkládám níže:
- pravidlo neinvestuju tam, kde bych nechtěl bydlet
- sociální bydlení
- životnost paneláků?
- vysoké poplatky, fondy oprav, předražené energie, …
– při vyhledávání realitních investic se mimo jiné držím pravidla, že neinvestuju do nemovitostí, kde bych si sám neuměl představit bydlet
– paneláky se stávají sociálním bydlením, kdo jen trochu může, mizí z nich pryč, buď do novostavby jde-li o solventního jedince nebo pár; pokud není peněz nazbyt, tak si lidé v Sudetech kupují starší domky rekonstrukci v okolních vesnicích (v ceně 1,0 – 1,5 milionů), už teď jsou některá sídliště fakticky ghetta a bude hůř. Takže pro lidi začíná být nájemní bydlení v panelácích neatraktivní a často si raději připlatí malý peníz za lepší bydlení někde v cihle. V Teplákově už teď nabídka nájemních bytů v panelácích značně převyšuje poptávku a větší byty (3+1) jsou v podstatě nepronajmutelné slušnému nájemníkovi – ozývají se jen zoufalci, kteří jsou víceméně časovanou bombou (neplacení, fetování, totální zničení bytu, …).
V Praze není možná ta sociální diferenciace na sídlíštích tak výrazná vzhledem k tamním cenám nemovitostí, ale také to přijde.
Sluší se dodat, že na chudých lidech lze vydělat hodně peněz, jsou realitní investoři, kteří cílené nakupují (h)různé byty v panelácích třeba íšsteckém kraji (íšstí, Most, …) za malé statisíce a pronajímají je sockám s velmi zajímavým ROI, ale to dělat nechci, neměl bych na ty lidi nervy + byty se v čase nezhodnocují, spíš naopak (zhodnocení neberu v tuto chvíli jako součást realitního podnikatelského plánu, ale za nějakých 30 let jistě ke nějakému zhodnocení dojde a bude to příjemný bonus na stáří a pro dědice 🙂
– objevují se různé názory na životnost paneláků, někteří odborníci tvrdí, že už životnost některých starších paneláků přesluhuje, někteří naopak tvrdí, že jsou paneláky téměř nesmrtelné. Nemám na to názor, protože tomu nerozumím, faktem je, že rekonstruovat panelák je nákladné a je otázka, jestli to bude finančně vůbec smysluplné vzhledem k typu nájemníků, kteří v nich budou bydlet (sociální bydlení).
*** Pro shánění levného stavebního materiálu a solidních řemeslníků doporučuji web DobraPoptavka.cz
– u nájemního bydlení je potřeba kalkulovat s jedním velmi důležitým faktem – nájemníci mají určitou, většinou trhem danou, představu o ceně nájmu vč. poplatků a energií a většinou je nezajímá, jakou roli hrají v celkových nákladech na bydlení jednotlivé složky jako nájem, poplatky, fond oprav, energie. Konkrétní příklad – jednom z minulých postů byl zmíněn byt 3+1 na Proseku v Praze, který se pronajímá sakumprdum za 12 tisíc, kdy holý nájem (tedy to, co zůstane majitelce bytu) činí cca 7 tisíc a poplatky a energie jsou 4,5 – 5 tisíc). Za rozměry a uspořádáním podobný byt v malém cihlovém činžáku se zaplatí na poplatcích a energiích do 3 tisíc (pokud je v domě nebo bytě plynový kotel), holý nájem může být navíc vyšší kvůli lepšímu standardu bydlení. Paneláky nemívají vlastní kotelny, ale využívají spíš dálkové topení a teplou vodu, kde teplárny velmi často kradou (cena tepla je ze zákona regulovaná, ale legislativa je nedokonalá a lze snadno krást přes prostředníky, kteří dodávají předražené palivo).
Pod tento článek bych se klidně podepsal 🙂
Jsem z Mostu, takže o tom sociálním bydlení něco vím 🙂
Je pravda, že snažit se pronajímat tady 3+1 je asi nesmysl, protože to je pro rodinu/pár, který plánuje rodinu a v takovém případě by neměl být moc velký problém vzít si při ceně bytu 500k hypotéku. Pokud to problém je, tak lze očekávat i problémy s placením nájmu.
U 2+1 už by se nějaká rozumná cílovka měla najít (mladý pár, single, samoživitelka…). Dají se tu pořídit i celkem pěkné 2+1 v klidných lokalitách ve starších ještě cihlových barácích. Ale člověk musí dávat bacha na konkrétní místo. Stačí jedná xx členná cikánská rodina ve vchodě a nikdo slušný už do toho baráku nemusí chtít.
Tady se pronajimanim nemovitosti z casti zivim. Tohle taky resim, zda panel ci cihla, taky v tom nemam uplne jasno. Mam jeden krasny byt v Plzni na Borech, panelak je nove rekonstruovany, byt je po rekonstrukci, vse je vymazlene a funguje to dobre. Btw pani je liznuta ciganka, lepsi najemnici jsem v zivote nemel – sama si zvysuje zalohy, plne komunikuje, byt udrzuje krasny. Ale mam i zkusenosti predtim vyyyrazne horsi. No taky nekupuju to, kde bych sam bydlet nechtel. Ale bydlim sam v panelaku a jsem tu rad. Vyrustal jsem v nich, nic mi tu nechybi. Bydlim taky v peknem, opravenem, klidnem, bydli tu sami bily a v pohode lidi. Je to taky na severu Cech. Ja prave moc nechapu, co maji lidi (pronajimaltele) proti panelakum obecne. Jiste, neni panelak jako panelak .. ty co vypadaji porad stejne od roku 1970, ty co jsou uvnitr ghetta apod, jasny, nebrat ani omylem. Ale je spouste tech peknych, tak proc nebrat ty? Zivotnosti neverim … resp. verim, ze je „vecna“. Ty panely se nehrouti a hroutit nebudou. Co ma omezenou zivotnost jsou treba azbestovy trubky rozvodu cehokoliv a ty jsou ale uz par let v normalnim panelaku vymenene za nove, plastove. Okna taktez apod. Kostra domu je neznicitelna. I viz Chanov :-)) V cihle mi prijde, ze je obecne vetsi ubytek tepla, taky plynovy kotel (nedejboze Wafky topeni a karma na vodu primo v byte), to je hnus na udrzbu. Kotelna na sidlisti je luxus. Mozna je jen problem s tema zalohama na enegrie, FO … ale nemam praktickou zkusenost s pronajimanim v cihle, tak nevim, jak moc lze na tomto usetrit. Mozna nekdo doda nejake dalsi info na toto tema.
Osobne radeji investuji do dvou bytu po 400tis kus/2+1 panelak po revitalizaci/ nez koupit ve stejnem meste stejny byt za 1mil v cihle/
Mesicni rozdil v najmu je zanedbatelny a ja takto pronajimam dva byty najednou, vzhledem k nizke kupni cene neverim ze cena pujde jeste niz/ceny v okoli mam zmapovane a nyni jsou na urovni cen roku 2004-2005, silny narust cen byl v roce 2006-7/ u cihl.domu se cena taky drzi ale jsou často pro zdejsi lidi nedostupne
Lokalita, lokalita, lokalita…
Osobně se rozhoduji hlavně dle lokality, kde je daná bytovka umístěna. Dobré je i zkusit si zjistit kupní sílu lidí (zaparkovaná auta, druh a kvalita služeb v okolí…), kteří v dané lokalitě žijí. Pokud je to na daném sídlišti samý důchodce a mladí se téměř nevyskytují, tak je pravděpodobné, že v dlouhodobém horizontu se do oblasti začnou stěhovat sociálně slabší a nemovitost ztratí na ceně bez ohledu na to, jestli je panelová nebo cihlová.
Například některé menší (obvykle 4 patrové) paneláky v Brně na Lesné nebo v Králově poli jsou z dlouhodobého hlediska investičně podstatně zajímavější než vyšperkováná cihla na Cejlu (Cikánov).
Nicméně, třeba 2+1 panelákový byt po revitalizaci za 400tis za kus je už z popisu podezřelý aniž bych ho viděl. Jenom samotná revitalizace může přijít na oněch cca 400 tis. Takto nízká prodejní cena obvykle znamená nějaký problém – vysoká nezaměstnanost, sociálně nepřizpůsobniví sousedi… Že se daný problém v budoucnu vyřeší je nepravděpodobné, spíš jak magnet přitáhne další problémové jedince a vznikne gheto. Není to ale principielně o tom, zda panel nebo ne.
Souhlasím s TonyK a třikrát podtrhuji:
lokalita, lokalita, lokalita
Nizka prodejni cena se rovna problem 🙂 jo je to problem jediny a to ten že se byty neprodavaji, ze v nekterych mestech je proste tato cena úplně bezna atd. proto je nesmysl tvrdit ze byt za 400 je podezrely kdyz neznas ceny bytu v jinych mestech. Jsou mesta kde jsou 3+1 i za 350tis sehnatelne jako Orlova ale to uz je hnus-tam je opravdu problem s lidma vzdy/mnoho romu, sama lakyrka, lide v tech mestech nejak vice chlastaji, hrajou automaty, nezamestnanost, pronajem velice rizikovy, jednani špatne, nespolehlivi lidi. Stejně tak Karvina./
Např.sídliste ve F-M v roce cca 1980 tam mesto vysazelo hromadu panelaku, malo zelene, horsi parkovani atd/ presto tam pronajimam byty stejne rychle jako jinde jen s tim výhodným rozdilem ze me porizeni stoji o 30%mene nez jinde ve stejnem meste. 100m interspar, tesco,zdrav.zarizeni,posta,skola,skola, restaurace vse v dosahu. Revitalizace 500, 700 mes. na xx let ale dum je prakticky novy, koupis cihlak o trech poschodich a jak ti vyplaznou cenu napr.za strechu tak si hodis provaz, zatepleni atd.
Lepsi lokalita=drazsi byt. Samozrejme v lepsi lokalita se byt lepe pronajima a da se cena i mirne navysit problem je ten ze lide asp.zde hledaji proste byty co nejlevnejsi. proto pro me je lepsi koupit byt co nejlevneji, nezarizeny, neinvestovat nic/krom levne linky,plov.podlaha nizky naklad/ tot vse. Pronajmu 2+1 za 8-8500,- a mam ho za tyden pryc, kolega v cihlaku si da najem 9500-10000 JEN PROTO ZE VíCE INVESTOVAL DO BYTU a chce logicky návratnost, více vydelavat a byt nepronajme za tuto cenu vůbec nebo za půl roku s tim ze tam pul roku sam plati nájem. Tak asi tak.
Na bydleni pro nekoho pro me za mne cihlak na pronajem je po mych zkusenostech lepsi uplne obyc.levný panelak.byt/ ne nekde v romske lokalite/
Jinak nejrychleji a nejzadanejsi na pronajem jsou 1+1 az 2+1 vubec nejvic 1+1/cenově pronajem v pohode,dostupny mladym, starym, rozvedeným atd./ proto doporucuji hromadne nakupovat byty 1+1 aspon 2o kousku/
Problém podřadných panelákových bytů v sociálně slabých oblastech na pronájem je ten, že člověk podniká se spodinou – kdo s vlky spává, vlkem se sám stává.
To už je pak lepší jít o dva levely dál a začít půjčovat whitetrashákům peníze na zástavy nemovitostí nebo provozovat herny nebo z nich vytáhnout peníze jinak. To je ale přesně ten typ bizu, který bych nikdy nedělal, protože setsakramentky to kurví karmu a ze zásady nepodnikám a nechci podnikat na neštěstí jiných.
Aha, tak pokud to bereš takto tak to pak napr.u tvych pronajmu garazi musiš jit s cenou směrem dolu. Jelikoz pokud by jsi pronajimal garaz rekneme za 1300mes. bylo by to moc vydelanych penez /na chudaku ktery si nemuze koupit svoji garaz protoze na ni nema/ mohlo by ti to pokurvit karmu, kdezto pokud ji nechas 1000tis.mesicne jsi čisty a v pohode.
Podřadných panelákovych bytu:
To ja nevim, nemam podradny panelakovy byt ale normalni panelakovy byt v dome s novou zateplenou fasadou, novým vchodem, novym vytahem,novou strechou, novými okny atd. Po 35letech udelali revitalizaci ačkoliv to dům nejak zvlast jeste nepotreboval/tedy nepredpokladam ze by jej nekdo nicil když nejak zniceny doposud nebyl atd/
Ono ve meste jsou takové 3lokality. Podobne nebo stejné je to ve vetsine měst které znám.
1) pekne mista, hodne zelene, cihlove ci napul cihlove domy, sem tam nejaky panelak – byty v techto lokalitach nejdou pod milion -1,8mil
2) panelakove sidliste kde stejne velky byt stoji okolo 700-800 vesmes se da sehnat nekdy i za 500t.-550t malo zelene, namackane panelaky na sobe. Zde bydli ti socialne slabsi kteri proste nemaji na byt za 1,5mil, nebo zde byt zdedili, ci tam bydli docasne(pokud napr.stavi Rod.dum) tedy nerekl bych ze spodina spodina je v bodě 3.
3) nejslabsi cast mesta, tzv. ulice Míru 🙂 každy ji ve meste zna, zde bydli jen romove/kteri ač je to s podivem ve meste bordel nedelaji/ nicmene na teto ulici se nikdo radeji dele nezdrzuje a o nejakem obchodu tam v podobe koupe bytu, pronajmu nemuze byt ani rec. Znamy tam sice pred 2lety vydrazil nejaky dum o x bytech, musim se ho zeptat zda dum jeste stoji a rict mu o karmě asi me s tim ale posle nekam.
Tato ulice je tak trosku bokem, tedy zijou si tam prevazne takový svůj zivot, maji tam romskou večerku, hospodu, skolu, skolku a to jim stači.
Půjcovani penez se zastavou nemovitosti, 50% chce nemovitost prodat, nasadi si velkou neumernou cenu kt.pozaduje bere to jako ze nemitost prodava pritom to tak neni. Jsou dva typy lidi kteri pujcuji na zast.nemovitosti. Vetsina chce aby mu nemovitost propadla a ziskal ji za minim.cenu/napr.byt v hodnote 800ti.s zapujceno 200tis/, zda se lehce vydelane penize, tito lidi neresi nejakou karmu, maji za 200tis.byt ktery obratem prodaji za 700 a za vydelanych 500t. leti z rodinou na dovolenou, koupi manzelce nove auto, daně. Znam i takove kteri naopak nechteji aby byt,dum, jim propadl, jedou čistě na uroky. Zazili ruzne soudni tahanice, sem tam na nich dluznik vytahl nuz, manzelky brecely ze prijdou o strechu nad hlavou a neni to nic pěkného.Pokud nasadi rozumny urok, stačí jim urok presto je to dost nekdy neprijemne resit s temito lidmi nevraceni dluhu, neplaceni uroku, ruzne jine problemy/znam pripad kt.se sta kdysi davno kdy nestatny byvaly majitel nemovitosti o kt.takto diky pujcovani penez prisel neustale skodil novym majitelum atd./ Vse se da vyresit, nekdy se udela takto 20 obchodu a vse v pohode a pak prijde jeden kdy se resi problem za problemem. Toto opravdu nedoporucuji provozovat nekomu „slabsimu“ muze o penize i prijit, muze mit vycitky svedomi, muze byt u soudu/pokud nasadi velky urok, pokud se vyklube jiny problem z vlastnictvim nemovitosti atd./
Ono Frydek je jeste pomerne v pohode a aktualne je vynos za byt popsany v bode2) opravdu vyssi.
To co jsem mel na mysli ja, je napriklad tohle: http://sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/sluknov-sluknov-sidliste/1996576092
Proc je asi takovy celkem slusny panelakovy byt na prodej temer zdarma? http://zpravy.idnes.cz/sluknovsko-se-potyka-s-prilivem-romu-starostove-pisi-necasovi-psr-/domaci.aspx?c=A110609_1599999_usti-zpravy_alh
Ti co byly proziravi, tak prodali zavcas. No a tenhle nestastnik uz to asi neproda vubec. To o cem jsem psal ja a v zasade i Fandor je to, ze v nekterych lokalitach je v delsim casovem horizontu zvysene riziko poklesu ceny.