Archiv pro měsíc: Srpen 2011

Jak filtrovat potenciální nájemníky

V realitním podnikání je dost důležité umět vyfiltrovat dobré nájemníky od špatných, aby se předešlo problémům jako neplacení nájemného, totální zničení bytu, atd. Jak to udělat? Každý má jiné metody, já se držím těchto pravidel:

  • Kauce
  • – striktně vyžaduju kauci ve výši dvouměsíčního nájemného včetně záloh, to je nejlepší prevence před problémy (nelze ale asi moc používat na průměrné až podprůměrné byty). V případě mých bytů (většinou lehce nadstandardních – dobrá lokalita, v cihle, po rekonstrukci) se výše nájmu se zálohami na služby a energie pohybuje mezi 7 až 9 tisíci měsíčně, takže kauce bývá 14 až 18 tisíc. Při nastěhování musí tedy nájemníky zaplatit kauci a první nájem, tedy nějakých 21 až 27 tisíc. To celkem hezky ilustruje, jestli nežije úplně z ruky do huby a zároveň to vyfiltruje nesolventní a problémové nájemníky aniž bych je musel odmítat třeba kvůli předsudkům. U mně prostě platí – money talks, bullshit walks 🙂
    Jednou jsem udělal výjimku a umožnil jsem nájemníkům půlku kauce postupně splácet – doteď mi dluží přes 40 tisíc a navíc mi vykradli a částečně poničili byt. Bydlí u mně několik lidí, které osobně znám, těm někdy individuálně kauci snižuju.

  • Cizinci
  • – citlivé téma, většina landlordů je poněkud xenofóbní, já nikoliv, pracující cizinci patří mezi nejlepší nájemníky vůbec. Chtějí v ČR bez problémů fungovat, nedělají problémy, jsou většinou nenároční, neznají českou legislativu, takže nejsou vychcaní jako někteří čeští nájemníci. Pronajímal jsem byt pracovní agentuře, která dodávala dělníky z Bulharska do teplákovské Vagónky. Nenároční, slušní, absolutně v pohodě. Od známých mám taky dobré reference na vietnamské nájemníky, osobní zkušenost s nimi nemám, ale teď s jedním jednám (má hospodu, kde dělá pho, takže to je tak trochu srdeční záležitost 🙂


    *** Pro shánění levného stavebního materiálu a solidních řemeslníků doporučuji web DobraPoptavka.cz


  • Cikáni
  • – ještě citlivější téma. Cikánům jsem byt zatím nepronajímal, v zásadě nejsem proti, ale je potřeba velmi důkladný research. Měl jsem zájemce, kterému jsem chtěl dát šanci. Problém byl, že při prvním telefonátu lhal o práci. Ptal jsem se ho, kde pracuje, tak mi řekl kde a uvedl kontaktní osobu, nikoho pod jeho jménem ve firmě neznali, takže asi nepracoval nikde a tím jsme skončili.

Jaké tipy a triky na odhalování dobrých a špatných nájemníků máte vy?

Časopisy z USA za pár šupů

Jedna good deal vychytávka na úterý. Sem tam se mě lidé ptají kde vzít nápad dobré podnikání. Pokud pomineme fakt, že to není tolik o nápadu, ale spíš o exekuci, tak jako sázku na jistotu považuju bezostyšně kopírování osvědčených zahraničních vzorů. Pokud se podíváme na český internet za posledních 10 let a zaměříme se úspěšné projekty, které buď vydělávají nebo se solidně vyexitovali, tak naprostá většina jsou vědomou nebo i nevědomou kopií služeb ze zahraničí.

Namátkou Seznam/Atlas/Centrum (Yahoo), Vltava (Amazon), Aukro (eBay), Stahuj.cz (Download.com), bezrealitky (FSBO koncept), Orbion (Tripadvisor/Virtualtourist), Slevomat (Groupon), Heureka (Shopzilla), atd.

Trendy lze sledovat zdarma online, třeba na Techcrunch nebo mých oblíbených Hacker News (powered by ycombinator). Jistou nevýhodou internetových zdrojů je jiný styl žurnalisticky, většinou nejdou moc do hloubky, nemají fotky, vše je zrychlené.

INC mag
Naopak určitou informační hloubku, komentáře, rozhovory, fotky, etc. lze najít v tištěných časopisech, přímo start-upům a podnikání se věnuje dvojice Inc a Fast company. Mezi geeko-technologickou klasiku patří také Wired, který jsem v minulosti odebíral, ale už mě tolik nebaví.

Samozřejmě v USA vychází nepřeberné množství časopisů pro všechny možné niky, odebírám třeba Money (osobní finance), který je sice dost specifický pro US trh (různé důchodové a spořící účty, daňové optimalizace v USA, … což mě jednak nezajímá a jednak je to v ČR / Evropě nepoužitelné), ale i tak je tam pro mně dost zajímavého obsahu.

A teď jak se k těm časopisům levně dostat. Téměř jakýkoli americký časopis si lze předplatit tna Amazonu, cena začíná na 10 dolarech a může se vyšplhat až na desítky dolarů.

Existují ale různé weby, kde lze získat předplatné časopisu včetně doručení po USA od zdarma do 6 USD. Časopis si necháte doručit na adresu v Shipitu, odkud vám časák pošlou do ČR za velmi férových 3,65 USD Shipito Airmailem (v 3,63 USD je zahrnut shipito poplatek za odeslání 1 USD a také 2,63 USD za poštovné), doručení do ČR trvá podle mých zkušeností kolem 14 dní.

Na tomto odkaze https://www.mybonuscenter.com/10004551/splash.html (zkopírujte do prolížeče, při přístupu z odkazu to zkoumá referrer a odkaz nefunguje, někdy to blbne, zkuste to vícekrát) lze předplatit jeden až čtyři časopisy na rok zdarma resp. za 2 USD vč. doručení zdarma po USA. Nízká cena je zapřičiněna tím, že kdosi předplatné částečně sponzoruje. Nevýhodou je poněkud omezená nabídka časopisů, chybí třeba zmíněný INC, naopak je k dispozici Fast Comapny.

Dalším zdrojem levného předplatné je služba DiscountMagazines.com, kde najdete většinu časopisů za $5,95 na rok bez automatického prodloužení předplatného!

Pokud jste ultracheap, tak lze většinu časopisů stahovat zdarma v PDF z warez webů, osobně mám ale problém s tím, že mě to z PDF nebaví číst na PC, do Kindle to moc převést nejde. Jedinou rozumnou alternativou může být iPad, ale ten nemám, protože mi přijde předražený, zbytečný a bolej z toho oči. Takže raději zaplatím cca 60 kaček za číslo a časák si můžu vzít v klidu na hajzlík nebo na zahradu na lehátko 🙂

Procentuální výnos z hodnoty nemovitosti

Nemůžu psát na blog o svém online podnikání – zčásti kvůli kopírovačům, zčásti proto že vlastně nic moc nedělám. Píšou mi ale čtenáři s dotazy na realitní byznys. Pohybuju se v něm tři roky, ne že bych byl nějaký guru, na druhou stranu jsem nasbíral už docela dost zkušeností a taky celou řadu průserů, které mě stály dost peněz. Takže sem tam utrousím nějaké moudro, třeba to někomu k něčemu bude.

Koupil jsem letos ideální polovinu RD s nějakými pozemky, sice ve městě co má přezdívku Cikoň, ale na pěkném klidném místě s hezkým výhledem (zrovna včera jsem byl v domě něco řešit, před domem šel malý cikánek a měl plnou náruč kukuřice – tak jsem se zeptal kde roste a taky jsem si pro pár kousků zašel :). V domě jsou dva byty, jeden je “můj” (uvozovky proto, že v případě podílového vlastnictví není výhradně vaše nic), je to hezký byt 85m2 3+1 s odděleným vchodem a zahradou, byt potřebuje lehké osvěžení – trošku poladit elektřinu, novou podlahu (laminátová podlaha z OBI za 84 Kč/m2, dekor třešeň, to jistí), vyštukovat, stropní podhledy ze sádrokartonu a novou kuchyňskou linku. Jo a taky nový kotel na tuhá paliva. Koupelna je naštěstí celkem nová, pěkná, bez investic. Stejně tak plastová okna a podřezání/odizolování proti vlhkosti udělal předchozí majitel.

cikon

Měl jsem ve čtvrtek na prohlídce potenciální nájemnici a díky ní mě napadl tento post. Ukázal jsem jí byt a zahradu, byla nadšená. Nájem jsem si řekl 7 tisíc měsíčně (což je spíš méně, ale chtěl jsem to mít rychle pronajaté), tak litr zaplatí za elektřinu, 150 Kč za vodu a na topení si musí sehnat dřevo nebo uhlí. Říkala, že pracuje v lese jako lesní dělnice, ale ať se nebojím, že má byt 3+1 po rekonstrukci v Praze na Proseku a ten pronajímá. Ptal jsem se, kolik ji to měsíčně vynáší – odvětila že 7000 Kč. Takže co utrží za nájem v Praze, zaplatí za nájem u mně v Cikoni.


*** Pro shánění levného stavebního materiálu a solidních řemeslníků doporučuji web DobraPoptavka.cz


Kouzelná je na tom jedna věc. Reálná hodnota “mé” poloviny RD resp. toho bytu je cca 1,2 milionu korun. Reálná hodnota jejího 3+1 panelákového bytu na Proseku je kolem 2,5 milionu korun (možná ještě o chlup víc), tedy dvojnásobek. Oba máme v absolutním čísle stejný výnos, relativně vydělám vzhledem k investici dvakrát tolik (ve skutečnosti ještě víc, protože kupní cena byla úplně jiná než tržní 🙂

Výše uvedený příklad ilustruje jeden z důvodů, proč neinvestuju v Praze, návratnost je tam kolem 20-25 let resp. výnos kolem 4 procent ročně. Další z důvodů je samozřejmě to, že na nemovitosti v Praze nemám dostatek kapitálu. U nás v Sudetech mám na nemovitostech běžně výnos 7 až 24 procent (u těchto čísel platí, že čím je nemovitost levnější – typicky garáž, tím je výnos vyšší a naopak).

Osobně bych neinvestoval do nemovitosti, pokud u ní není reálný potenciál na yield alespoň 6-8 procent. Reality nejsou zcela pasivní investice, je potřeba se starat, tak ať to není charita 😉

Jaký výnos máte na vašich pražských i mimopražských nemovitostech vy?

Kdopak to píše?

Na Lupě se objevil na konci května čtenáři celkem adorovaný blog uživatele Startupiče. Docela vtipné čtení, dobře řemeslně napsané, o tom žádná.

Zaujalo mě ale, že si nikdo nevšiml jedné věci – vsadím se, že ten blog píše Patrick Zandl, což je zvláštní vzhledem k obsahu Startupičova blogu – jako velký fanoušek Zandlovy kariéry založené víceméně na soustavných podnikatelských failech si nepomatuju, že by měl někdy vývojářskou firmu.

Faktem ale je, že psát umí, stejně tak fabulovat. Ta práce s jazykem, ty výrazové prostředky, ten rádoby jsem nad věcí vy nýmandi pseudonadhled. Zandl jak vyšitej. Takhle nepíše normální kluk od počítačů, který si založil startup.

Nemám moc talentů, ale jeden jo – poznávání stylů. Když se v časopisu BIZ začal objevovat Černý Petr, tak mi bylo po prvním článku jasné, že to může psát jen jeden člověk a že Vosa is back, byť v trochu jiném provedení.

Zkušenosti s bezrealitky.cz?

Zajímalo by mě, zda máte někdo praktické zkušenosti se serverem bezrealitky.cz z pohledu majitele pronajímané nemovitosti (a ideálně mimo Prahu). Za zveřejnění inzerátu totiž účtují minimálně tolik jako Sreality.cz za týdenní inzerát (89 vs 84 Kč), přijde mi to jako dost nepoměr vzhledem k dosahu a efektivitě Sreality.cz a trochu se bojím, že je to vyhazování peněz 🙂


*** Pro shánění levného stavebního materiálu a solidních řemeslníků doporučuji web DobraPoptavka.cz


Poznámka pod čarou.

Jsem úplně vysranej z Srealit. Loni jsem například zadal v pátek v 17 hodin inzerát na pronájem garáže a za 15 minut volal borec že to bere (garáž ma pronajatou doposud a platí s přesností pruského vlaku). Teď v pondělí jsem nahodil jednu nebytovku v Teplákově, což není zrovna typ nemovitosti, který by v současné době frčel a za pár hodin volala první zájemkyně. Sreality rulez, za 12 vočí denně priceless!

Konec poznámky.

Bitcoin & Silk Road

Musím říct, že mě většina novinek na internetu nechává dost chladným, naposledy mé židovské srdíčko zaplesalo nad Groupony/Slevomaty (nadšení už opadlo), ale v tomto případě nejde o nějakou významnou inovaci, pořád je to jen trochu omlazený koncept v USA desítkami let prověřených coupons.

V poslední době mně ale zaujaly dvě trochu související internetové služby nebo spíš koncepty – Bitcoin a Silk Road marketplace. Bitcoin je digitální měna se zajímavými atributy (omezené množství, takže nehrozí inflace; anonymita; nulové poplatky za transakce; více na wiki odkazu). Zajímavé je, že dostupný objem -tj v držení mezi lidmi Bitcoin měny přesáhl 100 milionů dolarů. Zatím nevím co si o tom myslet, protože jsem si to v hlavě ještě celé neposkládal, na jedné mi přijde, že tu reálně existuje něco, co není závislé na establishmentu; na druhé straně hledám důvody proč si nemyslet, že je to geniální scam/bubble.

Ještě zajímavější je ale anonymní tržiště Silk Road, které se nechvalně proslavilo tím, že tam lze koupit libovolný fet pomalu jak v eshopu, který zaplatíte právě Bitcoiny a dealer vám to pošle zavakuované poštou domů (i když jsem drogy nebral, neberu a ani neplánuju brát, přijde mi to hodně cool a zároveň absurdní — teď jsem si objednal na eshopu zcela legálně dvě flašky Cachacy, které když vypiju naráz, tak jsem mrtvej a za pár desítek gramů hulení je to skoro na kriminál jak pro prodejce, tak pro mně). Silk Road je přístupný pouze přes TOR “anonymizér”, pravidla používání jsou velmi liberální, je zakázáno tam prodávat v podstatě jen věci, které mohou ublížit ostatním lidem (např. zbraně). Osobně neplánuju prodávat fet, ale vadí mi přístup služeb jako paypal nebo ebay. Před lety jsem trochu ve větším prodával určitou naprosto legální věc a duo ebay&paypal mě po několika dnech hned zabanovalo jen kvůli vysokým obratům (stížnosti jsem neměl žádné, protože jsem dělal exceptional customer service vzhledem k obrovským maržím), musel jsem prokazovat bůhví co, aby mi odblokovali snad 10 tisíc dolarů a umožnili mi dál prodávat. Čím jsem starší, tím mě regulace obecně víc sere. Snad se blýská na lepší časy 🙂

Doporučená četba k tématu:

Tip na start-up (tentokrát bez legrace)

V Říši jsem zahlídl hezký start-up, který by se mi líbil i v ČR. Jde o Betreut.de (něm. péče) a podstatou je katalog lidí, co se starají o fakany, staré lidi a zvířata (na západ od ČR je populární služba, kdy vám jednotlivec/firma venčí čokla, sice moc nechápu proč si lidi zvířata pořizují, když na ně nemají čas, ale z byznys pohledu je to zajímavý). Kromě toho jsou tam prezentováni zahradníci a pomocnice do domácnosti / uklízečky. Je tam solidní systém hodnocení / referencí.

Něco takového bych si přál. Protože jsem prase, už několikrát jsem přemýšlel o někom kdo by mi jednou týdně uklidil / umyl nádobí. Ale protože jsem taky línej, tak se mi nechtělo podstupovat shánění ověřené uklízečky – v Praze to není vůbec jednoduché, aby byla spohlehlivá, nekradla a nechtěla 200 vočí na hodinu (nakonec zkouším kombinaci roomby a myčky).

Přiznám se, že jsem nezkoumal přesný business model Betreut.de, ale oproti třeba NejRemeslnici.cz tam vidím výhodu v tom, že poskytovatelé služeb dostanou většinou opakovaný byznys (hlídání dětí, venčení čoklů, úklid, …), takže je tam větší objem peněz za služby a tedy i vyšší provize / feečko.