Archiv rubriky: Real estate

Geoarbitráž

Dneska za mnou byli na návštěvě známí z Prahy, z určitých důvodů se byli podívat na zde již zmíněný start-up byt, který je kousek od České Kamenice. Po prohlídce jsme zajeli do České Kamenice a na náměstí jsme si dali v jedné hospůdce do zobáčku, následně jsme se dorazili ještě v cukrárně naproti. Pepíci z Prahy byli udiveni nad velmi nízkými cenami, odvětil jsem jim, že my v regionech žijeme za polovic i bez slevomatů 🙂

Pokračování textu Geoarbitráž

Rande s “pojišťovákem”

Před dvěma týdny jsem před OBI potkal letitého známého, kterého jsem dlouho neviděl. Pracuje jako senior manager v Partners, což je jedna z firem, která nabízí agregovaně finanční produkty, především životní pojištění a hypotéky. Jsem k podobným firmám a finančním poradcům obecně hodně skeptický, v telefonu je rovnou slušně fakuju, navíc jsem zvolil jako své důchodové a životní pojištění nájemní nemovitosti, má to své výhody i nevýhody, mně to tak ale vyhovuje. Znamý je ale solidní 37 letý týpek s rozumnými životními hodnotami a zkušenostmi, tak jsem sám inicioval schůzku, i když žádný z jejich nabízených produktů momentálně nepotřebuji, spíš jsem čekal, že se něco zajímavého dozvím.

Pokračování textu Rande s “pojišťovákem”

Proč neinvestovat do panelákových bytů

Jsem velký odpůrce investování do panelákových bytů, své důvody předkládám níže:

  • pravidlo neinvestuju tam, kde bych nechtěl bydlet
  • – při vyhledávání realitních investic se mimo jiné držím pravidla, že neinvestuju do nemovitostí, kde bych si sám neuměl představit bydlet

  • sociální bydlení
  • – paneláky se stávají sociálním bydlením, kdo jen trochu může, mizí z nich pryč, buď do novostavby jde-li o solventního jedince nebo pár; pokud není peněz nazbyt, tak si lidé v Sudetech kupují starší domky rekonstrukci v okolních vesnicích (v ceně 1,0 – 1,5 milionů), už teď jsou některá sídliště fakticky ghetta a bude hůř. Takže pro lidi začíná být nájemní bydlení v panelácích neatraktivní a často si raději připlatí malý peníz za lepší bydlení někde v cihle. V Teplákově už teď nabídka nájemních bytů v panelácích značně převyšuje poptávku a větší byty (3+1) jsou v podstatě nepronajmutelné slušnému nájemníkovi – ozývají se jen zoufalci, kteří jsou víceméně časovanou bombou (neplacení, fetování, totální zničení bytu, …).
    V Praze není možná ta sociální diferenciace na sídlíštích tak výrazná vzhledem k tamním cenám nemovitostí, ale také to přijde.
    Sluší se dodat, že na chudých lidech lze vydělat hodně peněz, jsou realitní investoři, kteří cílené nakupují (h)různé byty v panelácích třeba Ústeckém kraji (Ústí, Most, …) za malé statisíce a pronajímají je sockám s velmi zajímavým ROI, ale to dělat nechci, neměl bych na ty lidi nervy + byty se v čase nezhodnocují, spíš naopak (zhodnocení neberu v tuto chvíli jako součást realitního podnikatelského plánu, ale za nějakých 30 let jistě ke nějakému zhodnocení dojde a bude to příjemný bonus na stáří a pro dědice 🙂

  • životnost paneláků?
  • – objevují se různé názory na životnost paneláků, někteří odborníci tvrdí, že už životnost některých starších paneláků přesluhuje, někteří naopak tvrdí, že jsou paneláky téměř nesmrtelné. Nemám na to názor, protože tomu nerozumím, faktem je, že rekonstruovat panelák je nákladné a je otázka, jestli to bude finančně vůbec smysluplné vzhledem k typu nájemníků, kteří v nich budou bydlet (sociální bydlení).


    *** Pro shánění levného stavebního materiálu a solidních řemeslníků doporučuji web DobraPoptavka.cz


  • vysoké poplatky, fondy oprav, předražené energie, …
  • – u nájemního bydlení je potřeba kalkulovat s jedním velmi důležitým faktem – nájemníci mají určitou, většinou trhem danou, představu o ceně nájmu vč. poplatků a energií a většinou je nezajímá, jakou roli hrají v celkových nákladech na bydlení jednotlivé složky jako nájem, poplatky, fond oprav, energie. Konkrétní příklad – jednom z minulých postů byl zmíněn byt 3+1 na Proseku v Praze, který se pronajímá sakumprdum za 12 tisíc, kdy holý nájem (tedy to, co zůstane majitelce bytu) činí cca 7 tisíc a poplatky a energie jsou 4,5 – 5 tisíc). Za rozměry a uspořádáním podobný byt v malém cihlovém činžáku se zaplatí na poplatcích a energiích do 3 tisíc (pokud je v domě nebo bytě plynový kotel), holý nájem může být navíc vyšší kvůli lepšímu standardu bydlení. Paneláky nemívají vlastní kotelny, ale využívají spíš dálkové topení a teplou vodu, kde teplárny velmi často kradou (cena tepla je ze zákona regulovaná, ale legislativa je nedokonalá a lze snadno krást přes prostředníky, kteří dodávají předražené palivo).

Jak filtrovat potenciální nájemníky

V realitním podnikání je dost důležité umět vyfiltrovat dobré nájemníky od špatných, aby se předešlo problémům jako neplacení nájemného, totální zničení bytu, atd. Jak to udělat? Každý má jiné metody, já se držím těchto pravidel:

  • Kauce
  • – striktně vyžaduju kauci ve výši dvouměsíčního nájemného včetně záloh, to je nejlepší prevence před problémy (nelze ale asi moc používat na průměrné až podprůměrné byty). V případě mých bytů (většinou lehce nadstandardních – dobrá lokalita, v cihle, po rekonstrukci) se výše nájmu se zálohami na služby a energie pohybuje mezi 7 až 9 tisíci měsíčně, takže kauce bývá 14 až 18 tisíc. Při nastěhování musí tedy nájemníky zaplatit kauci a první nájem, tedy nějakých 21 až 27 tisíc. To celkem hezky ilustruje, jestli nežije úplně z ruky do huby a zároveň to vyfiltruje nesolventní a problémové nájemníky aniž bych je musel odmítat třeba kvůli předsudkům. U mně prostě platí – money talks, bullshit walks 🙂
    Jednou jsem udělal výjimku a umožnil jsem nájemníkům půlku kauce postupně splácet – doteď mi dluží přes 40 tisíc a navíc mi vykradli a částečně poničili byt. Bydlí u mně několik lidí, které osobně znám, těm někdy individuálně kauci snižuju.

  • Cizinci
  • – citlivé téma, většina landlordů je poněkud xenofóbní, já nikoliv, pracující cizinci patří mezi nejlepší nájemníky vůbec. Chtějí v ČR bez problémů fungovat, nedělají problémy, jsou většinou nenároční, neznají českou legislativu, takže nejsou vychcaní jako někteří čeští nájemníci. Pronajímal jsem byt pracovní agentuře, která dodávala dělníky z Bulharska do teplákovské Vagónky. Nenároční, slušní, absolutně v pohodě. Od známých mám taky dobré reference na vietnamské nájemníky, osobní zkušenost s nimi nemám, ale teď s jedním jednám (má hospodu, kde dělá pho, takže to je tak trochu srdeční záležitost 🙂


    *** Pro shánění levného stavebního materiálu a solidních řemeslníků doporučuji web DobraPoptavka.cz


  • Cikáni
  • – ještě citlivější téma. Cikánům jsem byt zatím nepronajímal, v zásadě nejsem proti, ale je potřeba velmi důkladný research. Měl jsem zájemce, kterému jsem chtěl dát šanci. Problém byl, že při prvním telefonátu lhal o práci. Ptal jsem se ho, kde pracuje, tak mi řekl kde a uvedl kontaktní osobu, nikoho pod jeho jménem ve firmě neznali, takže asi nepracoval nikde a tím jsme skončili.

Jaké tipy a triky na odhalování dobrých a špatných nájemníků máte vy?

Procentuální výnos z hodnoty nemovitosti

Nemůžu psát na blog o svém online podnikání – zčásti kvůli kopírovačům, zčásti proto že vlastně nic moc nedělám. Píšou mi ale čtenáři s dotazy na realitní byznys. Pohybuju se v něm tři roky, ne že bych byl nějaký guru, na druhou stranu jsem nasbíral už docela dost zkušeností a taky celou řadu průserů, které mě stály dost peněz. Takže sem tam utrousím nějaké moudro, třeba to někomu k něčemu bude.

Koupil jsem letos ideální polovinu RD s nějakými pozemky, sice ve městě co má přezdívku Cikoň, ale na pěkném klidném místě s hezkým výhledem (zrovna včera jsem byl v domě něco řešit, před domem šel malý cikánek a měl plnou náruč kukuřice – tak jsem se zeptal kde roste a taky jsem si pro pár kousků zašel :). V domě jsou dva byty, jeden je “můj” (uvozovky proto, že v případě podílového vlastnictví není výhradně vaše nic), je to hezký byt 85m2 3+1 s odděleným vchodem a zahradou, byt potřebuje lehké osvěžení – trošku poladit elektřinu, novou podlahu (laminátová podlaha z OBI za 84 Kč/m2, dekor třešeň, to jistí), vyštukovat, stropní podhledy ze sádrokartonu a novou kuchyňskou linku. Jo a taky nový kotel na tuhá paliva. Koupelna je naštěstí celkem nová, pěkná, bez investic. Stejně tak plastová okna a podřezání/odizolování proti vlhkosti udělal předchozí majitel.

cikon

Měl jsem ve čtvrtek na prohlídce potenciální nájemnici a díky ní mě napadl tento post. Ukázal jsem jí byt a zahradu, byla nadšená. Nájem jsem si řekl 7 tisíc měsíčně (což je spíš méně, ale chtěl jsem to mít rychle pronajaté), tak litr zaplatí za elektřinu, 150 Kč za vodu a na topení si musí sehnat dřevo nebo uhlí. Říkala, že pracuje v lese jako lesní dělnice, ale ať se nebojím, že má byt 3+1 po rekonstrukci v Praze na Proseku a ten pronajímá. Ptal jsem se, kolik ji to měsíčně vynáší – odvětila že 7000 Kč. Takže co utrží za nájem v Praze, zaplatí za nájem u mně v Cikoni.


*** Pro shánění levného stavebního materiálu a solidních řemeslníků doporučuji web DobraPoptavka.cz


Kouzelná je na tom jedna věc. Reálná hodnota “mé” poloviny RD resp. toho bytu je cca 1,2 milionu korun. Reálná hodnota jejího 3+1 panelákového bytu na Proseku je kolem 2,5 milionu korun (možná ještě o chlup víc), tedy dvojnásobek. Oba máme v absolutním čísle stejný výnos, relativně vydělám vzhledem k investici dvakrát tolik (ve skutečnosti ještě víc, protože kupní cena byla úplně jiná než tržní 🙂

Výše uvedený příklad ilustruje jeden z důvodů, proč neinvestuju v Praze, návratnost je tam kolem 20-25 let resp. výnos kolem 4 procent ročně. Další z důvodů je samozřejmě to, že na nemovitosti v Praze nemám dostatek kapitálu. U nás v Sudetech mám na nemovitostech běžně výnos 7 až 24 procent (u těchto čísel platí, že čím je nemovitost levnější – typicky garáž, tím je výnos vyšší a naopak).

Osobně bych neinvestoval do nemovitosti, pokud u ní není reálný potenciál na yield alespoň 6-8 procent. Reality nejsou zcela pasivní investice, je potřeba se starat, tak ať to není charita 😉

Jaký výnos máte na vašich pražských i mimopražských nemovitostech vy?

Zkušenosti s bezrealitky.cz?

Zajímalo by mě, zda máte někdo praktické zkušenosti se serverem bezrealitky.cz z pohledu majitele pronajímané nemovitosti (a ideálně mimo Prahu). Za zveřejnění inzerátu totiž účtují minimálně tolik jako Sreality.cz za týdenní inzerát (89 vs 84 Kč), přijde mi to jako dost nepoměr vzhledem k dosahu a efektivitě Sreality.cz a trochu se bojím, že je to vyhazování peněz 🙂


*** Pro shánění levného stavebního materiálu a solidních řemeslníků doporučuji web DobraPoptavka.cz


Poznámka pod čarou.

Jsem úplně vysranej z Srealit. Loni jsem například zadal v pátek v 17 hodin inzerát na pronájem garáže a za 15 minut volal borec že to bere (garáž ma pronajatou doposud a platí s přesností pruského vlaku). Teď v pondělí jsem nahodil jednu nebytovku v Teplákově, což není zrovna typ nemovitosti, který by v současné době frčel a za pár hodin volala první zájemkyně. Sreality rulez, za 12 vočí denně priceless!

Konec poznámky.