Archiv rubriky: Sally radí

Sally radí: Mal by som si kúpiť byt v Prahe?

Fanúšik zo Slovenska ma požiadal o názor na kúpu bytu v Prahe: Vsimol som si ze riesis nehnutelnosti a zaujimal som sa tvoj nazor na situaciu. Mam 23 rokov, studujem VS v Prahe a rad by som sa nejako pohol v oblasti byvania nakolko mam celkom nechut niekomu platit najom a nemat nic svoje 😀. Hypoteku si viem vziat v € co je vyhodnejsie ako CZK. Momentalne mam likviditu nieco okolo 2.5m CZK (co je asi nejakych 50,60% ceny bytu) a chcel by som len nejaky byt 1+1 nieco v com dostudujem a potom ked mi bude potreba vacsi tak to prenajmem. Myslis, ze to je rozumne alebo to nemam vobec riesit a radsej cakat. Dik za nazor 👍

Když mi bylo cca 25 let, řešil jsem podobný problém. Měl jsem na rukách něco přes milion korun cash a chtěl jsem si s pomocí hypotéky koupit byt v Praze na Břevnově (přelom roku 2007/2008), což byl vrchol realitní bubliny (to jsem tehdy samozřejmě nevěděl). Za byt 2kk v novostavbě v dobré lokalitě chtěli tehdy cca 3 milióny korun. Na byt jsem se byl ještě ve výstavbě podívat, moc se mi nelíbil, navíc to prodávala hrozně líná makléřka, která se ozvala na můj lead asi po 5 dnech s tím, že byla unavená. Nezdálo se mi to a vykašlal jsem na to. Za několik měsíců jsem našel menší činžák u nás v Teplákově, který byl tehdy za 5 milionů, nakonec jsem ho koupil (a žil mezitím v Praze dál v nájmu za 10 tisíc měsíčně v malém, moc pěkném bytě). Činžák jsem musel za několik set tisíc adaptovat na byty (do té doby tam byly kanceláře), činžák mám dodnes, je tam 5 bytů, 2 nebytové prostory, vše dlouhodobě obsazené, z výnosů lze žít, odpovídají hezké sudetské mzdě. V posledních letech jsem vyměnil okna, nechal udělat uliční fasádu a u většiny bytů jsem provedl dílčí rekonstrukce (dům mám od roku 2008, takže některé byty byly už značně vybydlené). Z Prahy jsem se mezitím odstěhoval.

Jak můj příběh zobecnit? Nemyslím si, že pro mladého člověka, který studuje a neví úplně co ho v životě čeká, má smysl kupovat v Praze byt pro vlastní potřebu. Byt člověka může k Praze „zbytečně“ připoutat a může tak přijít o příležitosti, které život přináší (práce/studium v zahraničí, atd.). Petr Mára kdysi kdesi vyprávěl, jak chtěl hrozně zkusit žít v USA, ale má na Praze 6 hezký podkrovní byt a nechce se takového bydlení vzdát, atd. Třeba by dnes neměl na YT 180k subs, ale třeba 5 mil subs…

V neposlední řadě – bydlel jsem v Praze ve 4 různých bytech, od v podstatě sklepní lowcost špeluňky po současný upscale byt. Ve všech bytech mě začalo časem něco štvát – hluk, sousedi, hlučná domácí zvířata, současný pražský byt je skvělý, ale začalo mi do bytu nedávno zatékat ze střešní terasy (problém, který se podle majitelů nepravidelně opakuje a nikdo si s ním moc neví rady) a začala nějak blbnout vzduchotechnika, takže v obýváku/kuchyni jsou nepravidelně slyšet zvuky jak od duchů. Tím, že je byt nájemní, není nic lehčího než si sbalit čemodán a jít do prdele 😀

Dalším argumentem proti nákupu bytu jsou ceny bytů v Praze vs. současné úrokové sazby (ok, v EUR jsou lepší, jak tazatel píše) vs. výše nájmů a v neposlední řadě negativní výhled na nějaké výrazné zhodnocení cen nemovitostí v Praze, imho za posledních pár let ceny tak vystřelily, že nás čeká dlouhá cenová stagnace, v některých případech asi i mírný pokles. Má-li tazatel 2.5 mil cash a nechce, aby hotovost požírala inflace, tak bych to buď umístil do nějakých velmi konzerativních US REITS, kde bude výnos (kombinace dividendy a zhodnocení akcie na úrovni 8-15% ročně s tím, že bych čekal na příležitost, jak peníze použít – ideálně na rozjezd svého byznysu a nebo na koupi vlastního bydlení v momentě, kdy bude mít život stabilizován (bude vědět, kde, jak a případně s kým chce žít). Špatná varianta není hledat nájemní nemovitost v ČR/SR s cílem mít 10%+ výnos (ne Ústecko nebo jiné špatné lokality). Jde to realizovat třeba na garážích nebo dobrých kupech v dražbách, je samozřejmě nutné přemýšlet out of the box. Výhodou takového lopocení jsou nabrané zkušenosti, se kterými lze pak celé snažení škálovat.