Jak filtrovat potenciální nájemníky

V realitním podnikání je dost důležité umět vyfiltrovat dobré nájemníky od špatných, aby se předešlo problémům jako neplacení nájemného, totální zničení bytu, atd. Jak to udělat? Každý má jiné metody, já se držím těchto pravidel:

  • Kauce
  • – striktně vyžaduju kauci ve výši dvouměsíčního nájemného včetně záloh, to je nejlepší prevence před problémy (nelze ale asi moc používat na průměrné až podprůměrné byty). V případě mých bytů (většinou lehce nadstandardních – dobrá lokalita, v cihle, po rekonstrukci) se výše nájmu se zálohami na služby a energie pohybuje mezi 7 až 9 tisíci měsíčně, takže kauce bývá 14 až 18 tisíc. Při nastěhování musí tedy nájemníky zaplatit kauci a první nájem, tedy nějakých 21 až 27 tisíc. To celkem hezky ilustruje, jestli nežije úplně z ruky do huby a zároveň to vyfiltruje nesolventní a problémové nájemníky aniž bych je musel odmítat třeba kvůli předsudkům. U mně prostě platí – money talks, bullshit walks 🙂
    Jednou jsem udělal výjimku a umožnil jsem nájemníkům půlku kauce postupně splácet – doteď mi dluží přes 40 tisíc a navíc mi vykradli a částečně poničili byt. Bydlí u mně několik lidí, které osobně znám, těm někdy individuálně kauci snižuju.

  • Cizinci
  • – citlivé téma, většina landlordů je poněkud xenofóbní, já nikoliv, pracující cizinci patří mezi nejlepší nájemníky vůbec. Chtějí v ČR bez problémů fungovat, nedělají problémy, jsou většinou nenároční, neznají českou legislativu, takže nejsou vychcaní jako někteří čeští nájemníci. Pronajímal jsem byt pracovní agentuře, která dodávala dělníky z Bulharska do teplákovské Vagónky. Nenároční, slušní, absolutně v pohodě. Od známých mám taky dobré reference na vietnamské nájemníky, osobní zkušenost s nimi nemám, ale teď s jedním jednám (má hospodu, kde dělá pho, takže to je tak trochu srdeční záležitost 🙂


    *** Pro shánění levného stavebního materiálu a solidních řemeslníků doporučuji web DobraPoptavka.cz


  • Cikáni
  • – ještě citlivější téma. Cikánům jsem byt zatím nepronajímal, v zásadě nejsem proti, ale je potřeba velmi důkladný research. Měl jsem zájemce, kterému jsem chtěl dát šanci. Problém byl, že při prvním telefonátu lhal o práci. Ptal jsem se ho, kde pracuje, tak mi řekl kde a uvedl kontaktní osobu, nikoho pod jeho jménem ve firmě neznali, takže asi nepracoval nikde a tím jsme skončili.

Jaké tipy a triky na odhalování dobrých a špatných nájemníků máte vy?

9 komentářů u „Jak filtrovat potenciální nájemníky

  1. Ono jsou lokality kde 2mes.kauce je už skoro z říše snů. Jsou města kde i kdybych se stavěl na hlavu 2mes.kauci nedá skoro nikdo/Havířov,F-M, Ostrava/ a byt se takto pronajíma dlouho pokud se trvá na 2mes.kauci. Kdo chce bydlet mel by na kauci peníze mit ale opak je často pravdou, lide kt.berou podnajmy js.vesmes nemajetni a nějakým důvodem bez penez/kdyz vyloucim urcite procento lidi kt.byt napr.plati firma nebo si to proste mohou dovolit, manzel pracuje v zahranici a plati rodine zde bydleni atd./
    Nájemniky filtruji dle chovani, vzhledu, jejich zamestnani jak na me působí celkově. Pokud je jakykoliv naznak ze si na kauci pujcuji, resi uz dopredu co se stane kdyz nahodou zaplati pozdeji atd.neberu je. Vyjimka se da udelat kdyz je to napr.mlady par, napr.cerstve po skole, oba si nasli praci ale proste na kauci nemaji, nedostali od rodicu, nemeli doposud brigadu atd. Taky nejsou dobri frajirci pro ktere je vše samozrejmost, podnikaji a vydelavaji nevim kolik s tema byva casto problem. To uz je nekdy lepsi svobodna matka s jednim ditetem ktera ma treba i dve prace. Romum bych nepronajal ani garaz. Je tam na 99%jisty problem. To zbyvajici 1% leda tak pokud by to byl od nekoho znamy a “doporucil” ho že je spolehlivy, pracovity a na nájem si vyděla.

  2. Kauce je pro pronajímatele nejdůležitější + ve smlouvě mít, že opakovaná pozdní splátka je považována smluvními stranami za hrubé porušení smlouvy a v tomto případě může pronajímatel dát nájemci okamžitou výpověď. Nemělo by se tak stát, že nájemce zůstane dlužit, k uhrazení nájmu se použije kauce (také dát tuto možnost do smlouvy) a do dvou měsíců by měl být byt volný. V krajním případě by měl pronajímatel “zůstat na svých”.

  3. Pokud je problem byt pronajmout s kauci, tak osobne radsi nasadim nizsi najemne nez bych se kauce vzdal. Pri pronajmu bez kauce jsem mel temer vzdy s najemnikem nejaky problem.

    Pri pronajmu bez kauce je celkem bezne, ze se Vam najemnik odstehuje bez toho aniz by dal vedet. Vy se to dozvite podle toho, ze “zapomene” zaplatit posledni najemne. Problem pak je, ze nez najdete noveho, tak je nejakou dobu byt prazdny.

    Samozrejme se zvysuje i riziko zavaznejsich problemu. Kdyby se mi to nestalo, tak bych neveril, jak se da “vybydlet” stary panelakovy byt, kde jsem se domnival ze neni co znicit.

    Jedina vyjjimka, kdy pronajimam bez kauce, je v pripade cizincu kteri pracuji v montovnach (obvykle Slovaku), kde za ne najemne plati agentura. Zde mam naopak s najemniky velmi dobre zkusenosti a i v pripade problemu jsem se s agenturou v pohode domluvil na kompenzaci.

  4. No trochu pohled z druhé strany. Kauci v podstatě akceptuju jako nějaký takový zažitý zvyk. Ačkoli osobně i ze svého okolí nemám extra dobré zkušenosti s vrácením takové kauce. Průtahy, často nechuť něco vracet, sem tam vymýšlení nějakých záminek, aby alespoň část kauce nemusel pronajímatel vracet. Je dobré si byt předem důkladně nafotit.
    Když pominu, že jsem vlastně úplně nepochopil proč je běžné žádat dvou nebo dokonce tříměsíční kauci (no ani jsem nad tím moc nepřemyšlel, ale přišla by mně normální asi max. měsíční kauce, zvlášť když platím nájem za první měsíc hned na začátku) tak další “chuťovkou” je to co už je pomalu v každé smlouvě a sice, že je kauce vratná až po vyúčtování poslední zálohy. S tím mám zkušenosti takové, že se v podstatě čeká na vyúčtování za teplo (respektive teplo+teplou vodu), které aspoň v mém regionu je jednou ročně, cca duben, přeplatek vidíte až v létě.. A tak nastává situace, kdy se odstěhujete třeba v červenci a ted čekáte v souladu se smlouvou na vratku kauce skoro rok až bude i poslední vyúčtování. Když k tomu připočítáte zaplacenou kauci v novém bytě, tak máte v kaucích někde i několik desítek tisíc korun a to i jen při jednom stěhování.
    Navíc pokud zaplatím dvou, tři měsíční kauci, tak nějak smysl v té kauci vidím třeba v tom, že pokud se mi stane že se zpozdim o pár dnů třeba z částí nájmu, tak se ta část zaplatí bez problémů právě z té kauce, tak jí trochu vnímám, že i na to by mohla být. No jenže v reálu jsou ty peníze už někde “rozpuštěné” a nefunguje to, z toho pak i ty komplikace při vracení.
    Další “chuťovkou” je

  5. Kauci 2 – 3 měsíce dneska dá málo kdo i když asi záleží na výši nájmu a nebo jestli je furnished. Každopádně min. na výši 1 nájmu bych trval a z ní se převážně nic nevrací = kryje amortizaci + vyúčtování energií. Nájem by měl být vždy splatný předem.

  6. IMO alfa a omega je mit dobre udelany atraktivni inzerat s mnoha fotkami a detailnim popisem, ktery prilaka co nejvice zajemcu, ze kterych si je pak mozno dobre vybirat. A zaroven zminenim dvoumesicni kauce odfiltruje ty nejmin perspektivni.

    Kdyz jsme driv poverili nejakou mistni realitku, tak dodala par zajemcu, ze kterych se pak vetsinou vyklubaly socky a na dverich ted musime mit A4ku “Potencialni exekuce – exekutori, misto vyrazeni techto dveri prosime kontaktujte majitele na tel. cisle XXX. Osoby, ktere pravdepodobne hledate zde jiz nebydli.”.

    Dokonce jsem si vytvoril stranku “fotografbytu.cz” kde nabizim pomoc s vytvorenim inzeratu, ale za nekolik mesicu se mi zatim nikdo neozval :))

  7. jeste k DO: to s tim opakovanym spozdenim a okamzitou vypovedi ve smlouve sice byt muze, ale takovy clanek je neplatny. Ze zakona to jsou 3 najmy. Takze to muze slouzit jen jako strasak (ale na 99% populace to funguje 🙂 Taky jsme v jedne smlouve jako najemnici meli, ze pokud po skonceni najmu v byte neco zustane, tak majitel byt otevre a vse vyveze na skladku jako veci bez hodnoty. Taky dobry strasak 🙂

    Jinak ohledne prava me hodne pomohla cca 100strankova knizka jedne myslim brnenske pravnicky o najemnich smlouvach a najemnim pravu, kde byli i vyborne rozebrane soudni pripady z praxe. Bohuzel jsem se tam dozvedel, ze majitele jsou na tom fakt bidne a jedina zachrana je, ze najemnici se v problematice moc neorientuji a nedavaji veci k soudu.

  8. Tohle je ta kniha: Marketa Selucka: Najem a podnajem bytu
    http://www.neoluxor.cz/knihy/odborna/pravo/najem-a-podnajem-bytu-d3t41937
    http://knihy.abz.cz/prodej/najem-a-podnajem-bytu

    A jeste poznatek ze zahranici: Nevim, jak je to mozne, ale v Berline je vetsinou na byt obrovsky pocet zajemcu (treba 15) a kazdy automaticky dodava slozku s vypisem z BRKI a NRKI (“SCHUFA Auskunft”), spolecne s doporucujicim dopisem od minuleho pronajimatele, zivotopisem a kopii pracovni smlouvy, aby mel vubec nejakou sanci byt ziskat. Sice je to hrozna pruda a komoustvi, ale ani by mi nevadilo, kdyby se neco z toho prejalo. Myslim, ze hlavni duvod toho, proc to tak chodi, je, ze jednou uzavrena najemni smlouva je ze strany majitele prakticky nevypoveditelna a smlouvy na dobu urcitou se tu snad ani ze zakona nesmi uzavirat.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *