Jak (pasivně) investovat s dvouciferným ročním výnosem?

Zajímavá otázka v nadpisu, že? Pojďme si takto během pátku, což je vlastně malá sobota, udělat mentální cvičení na téma jak investovat řekněme 1 až 10 miliónů korun českých a získat co nejvyšší výnos a zároveň rozumnou bezpečnost investice (z podstaty věci je to protimluv, ale asi je logické, že nikdo nechce o svoji investici přijít). Předpokládejme, že pomyslná částka k investováná je v hotovosti a chceme “pasivní” příjem ve smyslu co největší nezávislosti investice/výnosu na našem času/úsilí, naopak neuvažujeme, že budeme s investovanou částkou aktivně podnikat (ve smyslu práce na poloviční nebo plný úvazek).

Upozorňuju, že souhlasím s Johnovou filozofií u účelu investování – nechápu investování jako vydělávání peněz, ale jako prostředek k udržení peněz resp. jejich hodnoty vydělaných podnikáním.

Zajímají mě vaše osobní zkušenosti, ne teorie které jste se dočetli v knihách od Kiyosakiho, chci slyšet skutečně zkušenosti z praxe, ne praxí nepodložené názory nebo dojmy, zkvalitní to diskusi.

Sám jsem nevymyslel nic kromě nemovitostí (resp. nic etického, jinak např. půjčování peněz se zajištěním je super biz), u nás v Sudetech mám sám cca 6,5 – 15% roční výnos. Nejvíce lze vyvařit na mých oblíbených garážích, ale je tam ten elementární problém s hrozně prťavým nominálem (měsíční výnos z pronájmu kolem 1000 Kč) a i s nákupem (je potřeba nalézt garáže ke koupi za dobrou cenu, musí se připravit paperwork, odhad, daň z převodu nemovitosti, najít nájemce, atd.). Na druhou stranu mám u garáží štěstí na dlouhodobě nájemníky a funguje to doslova jako Adsense – nikdo po mně nic nechce a prachy chodí jako hodinky každý měsíc nebo i na 3 měsíce dopředu na účet, jednou ročně zaplatím pojistku a fakturu za elektřinu.

Na jednom bytu koupeném v dražbě dělám 12% ročně (a to jsou v kupní ceně započítány i pozemky, které mají hodnotu podobnou jako byt, ale přirozeně z nich není žádný výnos), na druhou stranu byly s bytem velké starosti a nervy (a ještě můžou teoreticky být), takže kdybych do výnosu započítal i hodnotu svého času, tak by byl výnos jednociferný (a kdybych věděl jak to bude vše probíhat, tak bych do toho podruhé nešel). Polyfunkční dům v Teplákově mi dělá cca 6,5% – 8% podle obsazenosti, je tam problém sehnat perspektivní nájemce pro prodejny / kanceláře, naopak pronájem bytů je stabilní.

U nás v Sudetech se nyní objevují činžovní domy s 7-8 byty (někdy před rekonstrukcí, někdy s částečnou rekonstrukcí, někdy po rekonstrukci), kde lze reálně dosáhnout výnos 9% (roční výnos z jednoho bytu reálně od cca 60 tisíc korun), což mi přijde celkem zajímavé (z jednoho domu tak ročně získáte 400k-500k Kč). Při vhodně nastavených podmínkách a ceně lze sehnat solidní nájemníky, v poslední době jsou hitem důchodci. Sám mám jeden pár seniorů v nájmu a jsou zlatí, stejně tak jako moji známí, kteří vlastní nemovitosti. Důchodci mají důchod (stálý, garantovaný příjem), jsou většinou slušní, nehluční, zodpovědní, no zkrátka landlordův sen. Důchodci mají jediné specifikum – zpravidla nedají dohromady více než jednu kauci, někdy ani to. I přesto jsem ale zatím neslyšel negativní zkušenost na nájemníky-důchodce s komečním nájemným (důchodci – reguláči bývají naopak zcela opačná story).


*** Pro shánění levného stavebního materiálu a solidních řemeslníků doporučuji web DobraPoptavka.cz


Nakonec postřeh, který jsem slyšel v rozhovoru s jedním borcem z Penty (významná slovensko-česká private equity skupina – např. Žabka nebo lékárny Dr. Max) na Motejlek.tv – tvrdil, že cílem Penty je dosáhnout 20% zhodnocení investovaného kapitálu ročně (a to se sakra snaží, mají spoustu hotovosti, aktivně to manažují).

Do čeho investujete vy a jak své investice hodnotíte?

76 thoughts on “Jak (pasivně) investovat s dvouciferným ročním výnosem?

  1. Dluhopis = půjčuješ peníze ve víře, že ti je vrátí. Prý nejbezpečnější investice. Kdo z vás půjčí Řecku, Portigalsku, Francii, Itálii, Španělsku. USA a EU nepřetržitě tiskmou peníze, tj. čeká nás docela pěkná inflace, budeli mít tedy některý s těchto států na splacení svých závazků, stejně ti vrátí bezcené peníze, za svých 1000Kč si za 20 let nekoupíš ani chleba, máslo a mlíko.

    ČR = utíkají li firmy, že se zde nedá podnikat, chceš zde investovat. Co ČEZu vrazí komando z EU, sebere co může a vyměří pokutu (za 5 let, co je v podnikání lepší než nejistota).

    Akcie = nejsou žádné papíry ani speulace vrahů z Wall Street. Akcie je podíl na firmě, akkrát je tam nísto 2, 3, 4 společníků i několik milionů společníků. Protože by se nikdy na ničem nedohodli, existuje nějaké vedení, které vede (rozhoduje). Není to těžké si představit, prostě jen stačí vytěsnit z hlavy kecy o spekulantech co zničí svět, myslím, že soused instelatér není spekulat, podniká stejně, jako HP, Apple, Coca Cola.

    Měny – jedens stát krachuje, druhý prosperuje, co víc dodat.

    Komodiny (měď, zlato, vepřové půlky, juice, přenice, kakao, sója) – to vše jsou komodity. Některé potřebujeme, některé ně. Někdo je vyrábí, některé se těží. Nekterých je konečný počet (ropa), některé se dají vyrábět donekonečka (kukuřice). Opět zde platí jen selský rozum. Více populace více sní. Více obilí na stejné ploše půdy. Více počítačů = více průmyslových kovů. Každý používá mobilní telefon, ale co v něm je? Kdo ví? A kolk to stojí? A jak to vyrobit? Jde to vůvec. Auto? Benzínové = ropa? Elektro = co je v bateriích? Kdo dělá proud?

    A pro odlehčení. Vložky, dámské vložky, fajn bussines. Zvětšující populace zvyšuje spotřebu. Spotřeba se opakuje měsíc co měsíc co měsíc co měsíc …… Neustále reklama v televizi? Neustále se zdražují? S čeho se vyrábí? Vata? Asi ano, ale z čeho se skutečně vyrábí? Co objednávají továrny, které tento výrobek kompletují? Vatu, tuny vaty? Těžko.

  2. Jan: Teoreticky funguje (viz část šestá OSŘ – výkon rozhodnutí a též příslušná ustanovení EŘ), prakticky se však nevyskytuje. Jednak je máloktéry typický povinný vlastníkem cenných papírů a pokud snad na nějakého takového exekuce směřuje, tak je obvykle CP jedním z nejlikvidnějších statků, tudíž než se exekutor rozkouká, CP jsou pryč a hotovost zašitá (pokud má povinný všech pět pohromadě).

  3. Já teda vůbec nechápu, Marka N. Buďto neví co je likvidita nebo je úplně mimo.

    Likvidita znamená, jak dobře se dá tento statek prodat. Z makra však víme, že cenné papíry patří k tzv, M3 tj. nejhůře likvidní peněžní agregát. To že se jich lze snadno zbavit, ještě neznamená, že jdou snadno prodat.

  4. LOL, to je hezký, že znáš z makra skupinu M3. Ale teď se vžij do role povinného, který má sto akcií ČEZu, deset tisíc podílových listů SPOROTRENDu, byt v Kotěhůlkách, vybavení domácnosti a starého Favorita. Co z toho prodáš nejsnadněji? A neberu odvoz Favorita do kovošrotu… 🙂

    Jasně, jsou i CP které neprodáš kliknutím v počítači případně návštěvou banky na rohu, ale kdo tady někdy viděl náložní nebo skladní list?

  5. Nemovitosti z nedobrovolnych drazeb mi neprijdou jako dobra cesta (jak tu nekde bylo dotazovano/zminovano). I opakovana drazba je za 2/3 odhadni ceny – prvni nevyhoda. Druha nevyhoda je, ze u klesajiciho trhu obecne odhad vychazi srovnavaci metodou vetsinou docela vysoko (navic vychazi z nabidkovych cen!). Dale uz pouhym pohledem do posudku a drazebni vyhlasky je vetsinou zjevne, ze s tim bude hromada problemu. Navic u bytu nutnost ziskat pravomocne rozhodnuti k vyklizeni, to muze trvat par let a pokud si to clovek nezazaluje sam, advokat bude stat hromadku penez.

  6. Martine v prvním bodě nemáš pravdu. Opakovaná dražba je upravená v OSŘ a i letmý pohled na opakované dražby ( http://www.google.cz/search?client=opera&rls=en&q=site:portaldrazeb.cz+opakovan%C3%A1 ) ukazuje, že tam bývá polovina.

    Taky se dá provést převzetí vydraženého bytu tzv. na hulváta. Ve chvíli, kdy původní obyvatelé zrovna nejsou přítomni se jim vymění zámky, případně soupis věcí, uskladnit na jejich náklady a nazdar. Je to sice trochu na hraně, ale vzniká otázka čím by se oháněli, když užívají tvůj majetek bez právního důvodu. Znám člověka, co to takhle vyřešil.

    Se znalečáky souhlas – občas si v duchu říkám, že k takovému “znalci” by se hodil ještě Sirupčík a moji velcí oblíbenci Šroubek s Vroubkem. 🙂

  7. Mikulas: Jsi blb. Komu ted patri Zabka je jedno, ale mela ji Penta, to je asbolutne spravne. A je nepodstatne, ze ji ted ma v Cesku Tesco, protoze s ni zatim moc neudelalo. Akorat si nekde konkuruje s Tesco Express.

  8. Dámy a páni, myslím, že trocha teórie nikoho nezabije. Mám za sebou už naozaj veľa strát, čím chcem vtipne podotknúť, že má s investovaním bohaté skúsenosti 🙂
    Podľa môjho názoru pasívny príjem neexistuje. A už vôbec nie na úrovni 10-20% p.a. Ak niekto dosahuje tieto výnosy, tak to musí byť sakra aktívny prístup.

    Pri úvahách o investovaní doporučujem zamyslieť sa nad týmto smerom:

    – vysoký výnos je možné dosiahnuť vo väčšine prípadov len s vysokou pákou. Fandor zmienil Pentu. Ale kludne zoberme hoc akú rádoby private equity skupinu, alebo privatizéra/tunelára. Penta má návratnosť aktív okolo 7%, Agrofert tiež okolo 7% a J&T cez 3%. Pre mnohých to znie až neuveriteľne nízko. Ale sú to v podstate rozumné čísla (až na J&T).
    Vysokú návratnosť kapitálu dosahujú s použitím dlhu, teda finančnej páky – leverage. Ak by investovali len čisto hotovosť, tak by ich výsledky boli práve tak vysoké, aká je návratnosť aktív (kapitál + záväzky).

    – dosahovať dlhodobo a konzistentne výnos na 10% je veľmi ťažké. Toto je tiež vidieť na zmienených troch skupinách. Mali obdobia, keď na jednom obchode zarobili stovky aj tisícky percent. Ale s rastúcim kapitálom a aktívami musíš ísť do viacerých obchodov, väčších obchodov, nie na všetko ti banky požičajú. Množia sa chyby a stratové obchody. Priemerný výnos je potom o dosť nudnejší ako v časoch ryžovania na kupónke.

    – reinvestovať získaný cashflow s rovnakým výnosom je veľmi ťažké. Na to, aby si si udržal rovnaký výnos p.a. potrebuješ získaný cash reinvestovať s rovnakým výnosom. TO znamená, že ivestíciamusí byť škálovateľná a musí mať priestor na takmer neobmedzený rast (rádovo aspoň do stoviek milińov Kč).
    Ak totiž len vyberáš cash a za ten nevieš dokúpiť investíciu (reinvestovať), tak tvoj výsledný výnos bude veľmi, veľmi nudný.
    DObrým príkladom sú reality a elektrárne. ROčne dajme tomu vytiahneš z takej elektrárničky, alebo z bytu 10% z investovanej sumy. Za túto hotovosť si však nevieš kúpiť ďalší byt, alebo ďalšiu elektrárňu. Takže ten ročný cash môžeš akurát tak dať na termiňák, alebo sporiaci účet (ak by si mal výnosom obdobne dobrú investíciu ako byt, ale škálovateľnú a smožnosťou reinvestície malej sumy, tak by si predsa nemal byt, ale zrovna túto investíciu).
    Za dvadsať rokov zistíš, že kompletná suma vyplateného nájmu, alebo zsiku z elektrárne, ktorá bola následne úročená v banke, sa rovná výnosu oveľa nižšiemu ako je projektovaných 10% p.a. Pretože si nezískal úroky z úrokov (nevieš reinvestovať) z 10%, ale len z vkladu v banke (2-3%). Investícia teda nerastie exponencionálne, ale len lineárne.

    – toto všetko sa dá vyriešiť s použitím páky – úveru. Nudné 7% výnosy premením na 15-20% ako žraloci. Malý cash, ktorý som nevedel reinvestovať použijem ako splátku úveru, a hneď je investícia (aspoň čiastočne) škálovateľná.
    Pes je zakopaný v tom, že pák a drvivú väčšinu účastnníkov tejto hry zabije. Ono totiž tá páke znásobuje nie len zisky, ale aj straty.
    Z tisíc podnikateľov a investorov, ktorí chceli dobyť svet pomocou páky (úveru), nakoniec prežije niekoľko kusov. Dnes poznáme Pentu a J&T. Ale spomeňte si na všetkých tunelárov a podnikateľov z 90tych rokov, ktorí už dávno skracovali a ich majetok sa scvrkol z miliárd na desiatky, alebo jednotky milónov. ALebo ak neboli šikovní v likvidáciách a tuneloch, tak prišli o všetko.
    Aj relatívne rozumní “sérioví” podnikatelia takto často dopadnú. Napríklad Václav Fischer.
    My sa inšpirujeme príbehmi úspešných, ale nevidíme tisícky hrobov tých, ktorí zlyhali.

    Na záver – nesnívajte o výnosoch 20-30%. Za každé percentíčko zisku nad výnosmi vkladu v banke buďte radi. S pasivitou to ďaleko nedotiahnete. A už vôbec nie k pasívnemu prímu.

  9. Máte tu niekto skúsenosti s klubom NFD? Aký máte na to názor? Môj kolega si to nevie vynachváliť a sľubuje si od toho strašne vysoké pasívne príjmy v budúcnosti, no mne sa to nezdá zas až také bezpečné.

  10. fandor

    dokazem bez vaznejsich problemov zhodnotit kapital 18 % rocne pre klienta – pri takomto percente dokonca s garanciou. mam prepracovany niekolkorocny system tradingu-rozlozenia rizika psychologie, stylu a brokerov. Na trhu robim cez 12 rokov. Ale toto nieje ponuka! Klientov si vyberam.

  11. fedor – ty isto dobre ovladas matematiku. Mohol by si mi prosim ta spocitat, ze ked ti dam 10 mil. kc, tak kedy sa s tymi 18% p.a. stanem miliardarom? Chcel by som vediet ci to do dochodku stihnem.
    Potom mam este kamarata, ktory by dal 100 mil. Kc. neviem sice presne, ale jemu by si mohol pomoct stat sa miliardarom tak za 14-15 rokov tusim.
    Spocitaj mi to prosim presne a potom sa dohodneme na stretnuti.
    PS – kolkych miliardarov uz mas za tych 12 rokov co si na trhu?

  12. ….pan glasa vy ste STRASNE prerobili
    na trhoch…. ja take pocity nemam. Ale nebudem presviecat PORAZENEHO… klientov mam niekolko vratane vlastneho Hedge Fund. nech sa dari….

  13. “…High investment returns with little or no risk
    Overly consistent returns
    Secretive and/or complex strategies
    Provides no evidence of business activity
    Operator hides their identity
    They advertise a “Limited Availability”
    They have “Pass-Throughs”…”

    fedor maly: clovece ty splnujes 7 z 10-ti symptomu Ponzi :))

  14. filip

    este raz Nieje to nezmysel. Je to strasne prepracovany system rozlozenia rizika ….obchodnikov. brokerov a roznych mien. kedze roznych obchodnikov tj. aj roznych systemov tradingu presne podla risk levelu! s kazdym obchodnikom co pre mna robi mam osobne stretnutie. ci je to indonezia.india alebo cina. obchodnik musi mat historiu – kedze Filip vies ze na trhoch vie pracovat len 5% ludi. Mam na to presny filter ktory som tvoril 3,5 roka atd. atd. obchodnik je vyhodnocovany tyzdenne. mesacne …. akekolvek zakolisanie mimo filter ide mimo mojeho kapitalu atd. atd. je toho strasne vela. Filip samzrejme nedokazem pracovat s miliardami ale miliony ok. aby sa to dokazalo garantovat. a nebyvaju vzdy len plusy bez toho to nejde. ale kedze je to rozlozene – minusy su strasne malicke v priemere k pomeru plusov su to nasobky. Garancie mozem vysvetlit do emailu. kedze je to administrativne narocne s kapitalom pod 50k usd nepracujem a tiez momentalne som plny na 3-6 mes. kedze teraz viac pracujem s investorom z dubaia. snazim sa drzat presny pomer mojeho kapitalu. FILIP este budes o mne pocut….o par mes.rokov… S touto debatou tu koncim…lebo vidim ze zavist na cz a sk je sport. haha Ponzi to nieje-to je nezmysel ktory spoznam za par chvil. ja mozem dolozit vypisy mojich trading uctov… ale nechajme to tak…… zaradte ma medzi lusrov a klamarov mne to nevadi-objem kapitalu z cz-sk mam len 5%.

  15. Zdravim.Konecne jsem narazila na stranku, kde se resi problem, ktery me vazne zajima. A treba mi i poradite…Zajimam se delsi dobu o to, kam bych investovala penize. neni jich moc, ale nerada bych je nechala lezet v bance na ucte s minimalnim urokem. nehlede k tomu,ze zjistovat veci ohledne jineho vynosu je mnohem zajimavejsi. Zatim jsem se predevsim soustredila na pronajem. Poridila jsem maly byt v Praze jako investici. neni to spatne,mam ho asi 5let a zatim snad ani den nebyl byt prazdny.Avsak kdyz clovek odecte to,co nekteri najemnici rozbiji ( upozornuji,ze nejsem prubojny clovek, a tak se vetsinou s nima nehadam a poridim vec novou ),jak se postupne mnou zrenovovany byt vybydluje a pak zaplatis dan a moc toho nezbyde.tam je spis fajn ta jistota,ze v Praze se byt pronajme.Ale samozrejme vim,ze narazit na nesolidniho najmemce muzes kdekoli.Tuhle investici si asi zatim necham,menit to nebudu.Ale ted mam dalsi penize na investici a premyslim,jak s nimi nalozim.jak je psano v clanku nahore, tak dobre se zdaji byt garaze. Koupis,pronajmes a cekas na penize.v pripade neobsazeni je ztrata minimalni.jenze….netusim,kde bych vubec mela garaz koupit.Zda se mi jich v nabidkach nejak moc:-) Pokud mate nejaky dobry tip,sem s nim:-).Pak jeste uvazuji o pronajmu bytu v mensim meste.mam moznost koupit byt cca za 500-700tis.Ale vaham.Tam, uz je to s neobsazenim horsi.tak vaham..Ale ve finale kdyz si vezmete vynos z Prahy, kde mam cca cisteho 4tisice.tak z mensiho mesta ( ale nejmene nad 20tis obyvatel a mesto s nizkou nezamestnanosti), tak tam by mohly byt tak 3tis az 3500kc cisteho.a naklady na porizeni jsou mene jako polovicni..Neco malo jsem investovala do zlata a stribra.Povazuji stribro za lepsi investici a premyslim,zda nemam investovat vice.Omlouvam se a upozornuji, ze jsem uplny amater a dnes poprve se s nekym vlastne delim se svymi naozry a uvahami.Privitam kazdou radu a nazor.Dik

  16. KUPIM CCA 200KG ZLATA NEBO 40KG PLATINY MOZNO I PO CASTECH. TIEZ AKO PREVODEM Z BU NA DORUCITELA. PLATBA PRES AUT DEV PRO
    BEZNYCH MENACH. NABIDKY PRE MA PISTE TU. VDAKA

  17. 18% ak niekto slľubuje garantovaných = podvod. Robím dosť dlho na kapitálových trhoch aby som vedel, že takéto niečo je podvod. O čo dotyčnému ide? Jednoduché, potrebuje si zohnať hejlov , ktorí mu zveria peniaze na ” investície”.

  18. Já osobně tomuto odvětví trhu bohužel také moc nerozumím, proto jsem si taky byla nucena (respektive bylo to pro mě asi nejlepší a nejlogičtější řešení) najít finančního poradce v oblasti investic, kterého jsem nakonec ulovila ve firmě GTI, která má už několik let zkušeností. Nicméně nikdy mi nenabízeli garantovaných 18% procent. I já, ačkoli tomu příliš nerozumím, jsem si jistá, že taková garance prostě z logického hlediska není možná.

  19. Já jedu v akciích. Nakupuji silné firmy v krizi ala Buffet. Navíc do toho zohledňuji situaci na komoditních trzích a na forexu. Pokud je levný dolar a určitý segment trhu padá kvůli nízkým cenám komodit, vyhledávám podhodnocené firmy, kterým se i za těchto těžkých podmínek daří a nakupuji popř. ředím. Pokud je dolar drahý, přestávám investovat do akcií v USA a hledám příležitosti u nás (většinou peníze utratím ve vlastní firmě). O těch garážích také uvažuji a už se poohlížím.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *