Investice do realit jsou obecně považovány za jeden z nejbezpečnějších způsobů uložení a zhodnocení peněz, v současné době navíc až s několika násobným výnosem oproti spořícím bankovním produktům. S realitami jsem začal před 4 roky, mám portfolio obsahující v podstatě všechny typy nájemních nemovitostí – byty, kanceláře, prodejnu a mé oblíbené garáže. Kdybych na začátku věděl, co vše to bude obnášet, tak bych do to nejspíš znova nešel. Problém je, že k investování do realit neexistuje v podstatě žádná solidní literatura nebo kurzy (naopak je tu plno teoretického bullshitu jako Kyosaki, který nezohledňuje právě tu temnou stranu realit), takže člověk si na vše musí přijít sám a většinou to dost bolí 🙁
K investování do nemovitostí mě přivedlo několik faktorů. Jednak jsem to viděl doma – rodiče investovali peníze vydělané podnikáním už od revoluce pravidelně do nemovitostí (a já jsem tam jako malý trávil své galeje, doteď si pomatuju otrokářskou gáži – 15 Kč / hodina – prý to v té době byla minimální mzda; v pubertě jsem to o prázdninách zefektivnil – přes den jsem např. ručně sekal elektřinu nebo škrábal omítky za 15 vočí na hodinu, promýšlel jsem si články, které jsem pak večer napsal a vydělal si za pár hodin třeba litr). Druhým hybatelem byl John Vanhara, před lety jsme byli celkem intenzivně v kontaktu a dost mě svým podnikatelským přemýšlením ovlivnil (zrovna nedávno jsem mu vynadal, že vše může on 🙂 Třetím faktorem je moje asi vrozená lenost, trochu naivně jsem si maloval, že holt trochu zaberu, uskrovním se a pak se budu moc flákat (což bude během několika málo let skutečně možné, ale za jakou cenu …). A posledním důvodem bylo to, že jsem cca v roce 2006 – 2007 začal slušně vydělávat, nebyl jsem si jist jak dlouho to vydrží, takže jsem došel k závěru, že je potřeba peníze především z prodejů domén začít trochu syslit na horší časy.
První nemovitost, moji hlavní z pohledů výše příjmů z nájmů, polyfunkční dům v centru Teplákova jsem koupil v roce 2008 (náhodou jsem zjistil, že tam nájemníci natočili dost surrealistický videoklip), součástí domu byly dvě samostatné mega-garáže (fakt macindy, geodeti tam parkovali své Lady se zahrádkami na střeše -> jak z Návštěvníků) asi 5 minut od domu. Na přelomu roku 2009/2010 jsem koupil od známého výhodně další garáž, v roce 2010 jeden malý byt v činžáku na vesnici a v roce 2011 ideální polovinu RD s celkem rozsáhlými pozemky (fakticky jeden samostatný byt v přízemí domu) v menším městě.
A teď to poselství pro budoucí generace – co jsem udělal blbě a co mě na realitním byznysu sere a co vás čeká a nemine 🙂
- REKONSTRUKCE
- ŘEMESLNíCI
- SOUSEDI
- NíJEMNíCI
- ČASOVí NíROČNOST & GEOGRAFICKí ZíVISLOST
- FINANČNí NíROČNOST
- NíHODNí‰ PRÅ®SERY
- NíZKí VíNOS
- OPPORTUNITY COST
– pokud nebudete kupovat novostavbu, což dnes nedává moc ekonomický smysl, budete muset více či méně rekonstruovat. Nemáte-li s tím zkušenosti, což většina lidí nemá, čeká vás plno nástrah a znepříjemňování života (řemeslníci, úřady, nečekané problémy a další různé průsery). Rekonstrukci na klíč většinou neuplatíte (a pokud ano, tak ji taky hodně přeplatíte), takže váš čeká systém subdodávek, nakupování levného materiálu, kontroly řemeslníků, atd. Pokud máte nemovitost v Praze, tak vás čeká dvojnásobné peklo 🙂
– měl jsem štěstí, že jsem narazil na docela solidní zednickou partu, nicméně jsem dělal i s jinými profesemi a zkušenosti jsou dost tristní – lžou, nedodržují termíny, slibujou/neplněj, snaží se nestydatě okrádat, často jsou tupí. Od mala se pohybuju mezi docela inteligentními lidmi (víceletý gympl, VŠ, pracovní obor, kde se pohybují chytří lidé), takže mě jednání s některýma blbečkama dost unavovalo, not cool at all.
– bohužel mám v některých nemovitostech sousedy/spolumajitele pohybující se na stupnici od ujde to po totální čůráky (sorry for my French), opět jsem mezi touto skupinou poznal lidi, které jsem do té doby v životě nepoznal (a netušil jsem, že něco takového vůbec může existovat), nepřál jsem si je poznat a bohužel se stali nedobrovolně součástí mého života.
– v tomto případě jsem měl celkem štěstí, mám své nájemníky docela rád, v podstatě všichni jsou solidní, občas někdo zaplatí trochu pozdě, ale zaplatí. Jen jednou jsem měl whitetrasháckej páreček, na který jsem byl moc hodný a skončilo to dluhem na nájmu ve výši desítek tisíc korun a poničeným a vykradeným bytem.
– počítejte s tím, že vám nemovitosti sežerou dost času ve fázi rekonstrukce (zvlášť když se učíte za pochodu), shánění nájemníků, atd. Další nevýhodou je, že musíte být v místě, kde nemovitosti jsou, což většině lidem asi nevadí, ale mě to dost blokovalo v tom, co dělám poslední půlrok – tj. žiju si různě po světě kde se mi zachce.
– na tohle velký pozor. Vše bude o dost dražší než čekáte, většinou nemovitosti pronajmete o dost později než si naplánujete, atd. Je třeba mít velmi solidní finanční polštář, sám jsem jel zrovna loni hodně nadoraz a není to nic příjemného.
– další klasika, která čeká téměř každého realitního investora. Sem tam se stanou neočekávané události, které vás budou stát desítky tisíc. Mně se třeba stalo, že mi v zemi praskla vodovodní trubka a do země vytekla voda za 20 tisíc korun (šlo tomu předejit, kdybych si každý měsíc zapisoval stavy – to jsem nedělal a průšvih jsem se dozvěděl až z faktury od vodáren). Jeden byt jsem kupoval s tím, že je tam funkční topení a kotel. Na začátku topné sezóny se zjistilo, že kotel je děravý a radiátory tečou, takže jsem v tom byl hned za nějakých 40 tisíc.
– další problém, úmyslně jsem uvedl přesné částky, kolik jsem do nemovitostí nasypal a kolik to sype nazpět, s odstupem času mi to přijde dost hrozný (i přes těch mých velmi solidních 8 procent) – taková mrda na vstupu a proti tomu ty relativně drobné na výstupu. Asi je můj pohled dost ovlivněn zkušenosti z internetu, kde běžně dělám yield v řádu desítek až stovek procent ročně resp. není těžké během roku vybudovat v jedné osobě (+ kontraktoři) solidní projekt se ziskem třeba milion korun a prodat za 3-5 násobek a samozřejmě bez té otravy v podobě komunikace s lidmi, se kterými komunikovat vlastně vůbec nechcete.
– tím, že jsem naprostou většinu svých peněz lil poslední tři roky do nemovitostí a vůbec se tím vším zabýval, mi určitě unikaly nejspíš zajímavější příležitosti na internetu, kde jsem mohl vydělat řádově víc peněz (a nebo taky ne, to je samozřejmě typická kdyby otázka).
Takže jaký je závěr? Dobře si před investicí do nemovitostí rozmyslete, jestli vám to za výše uvedené stojí. Pokud do toho chcete jít, doporučuji začít garáží nebo dvěma na vyzkoušení, to je celkem příjemné, byť výnos je v absolutních číslech malý. Pokud např. získáte větší množství peněz z prodeje firmy, tak je určitě dobré část peněz investovat do nemovitosti, ideálně po rekonstrukci a ještě ideálněji s dlouhodobými nájemníky. Pouštět se do nějakých výraznějších investic přes hypotéku s vidinou toho, že nájemník to za 25 let zaplatí a vy budete potom mít nemovitost – do toho bych se určitě nepouštěl!
*** Pro shánění levného stavebního materiálu a solidních řemeslníků doporučuji web DobraPoptavka.cz
Na podzim 2011 jsem dal nabídku na koupi jednoho zajímavého polyfunkčního domu v centru Teplákova, byl za super peníze, ale k totální rekonstrukci. Nechtěl jsem se zadlužovat, takže jsem sehnal super investora, který nabídl velmi dobré podmínky. Naštěstí jsem byl ale zrovna v Berlíně, kde jsem měl čas přemýšlet o své budoucnosti a nakonec jsem usoudil, že tohle není cesta, kterou chci jít (viz nevýhody výše). Cítím, že se mi život vrací do starých dobrých relativně bezstarostných zlatomládežnických kolejí, kdy začíná být peněz víc než reálně potřebuji, můžu si dělat co chci, potkávám se jen s lidmi, se kterými chci.
Vyprávěnka asi vyznívá dost negativisticky, není to zase tak horké, je ale třeba si uvědomit, že příběh má i pozitiva. Budu ještě cca tři čtyři roky splácet a pak budu sedět na docela solidním portfoliu s výnosem 50k měsíčně, což je částka, se kterou se dá žít v regionu velmi pohodlný život (i s rodinou na krku). Bohužel jako vše v životě to něco stálo a nemyslím tím jen peníze.
Díky za zajímavej článek!
Takhle sepsaný to vypadá relativně v pohodě. V reálu jsem narazil na minimalne 2 dalsi temne stranky. Za prve, nekolikrat se mi stalo, ze najemnik se rozhodl skoncit ke konci roku, ale nejak to zapomnel zavcas rict. Ja se to dozvedel az podle toho, ze nezaplatil najem za listopad a v prosinci jsem nasel prazdnej byt. Najem umoris z kauce, ale obdobi okolo vanoc plus leden a obvykle i unor je na hledani noveho najemnika docela tezkej. Takze nez se stihnes otocit, tak je vypadek cashflow 30k a hypoteka nepocka.
Druhej problem je v tom, ze aktualne jdou ceny nemovitosti dolu, takze kdyz blbe koupis, tak nejenom ze nemas realnej vynos 8%, ale klidne 10-15% sletis dolu …
Pekne napsane Fandore, kdyz jsem zrovna nedavno bilancoval, dosel jsem k zaveru, ze investice do nemovitosti i pri vsech tech negativech stale prinasi vic tech pozitiv :o) Byly i situace, kdy me prave nemovitosti drzely nad vodou, kdyz jsem se potapel v jinem oboru,…
Mno je mi to trošku záhada, proč Fandor, který běhá v online bizu a dokáže vytvořit projekt co vydělává mega za rok a prodat za tři až pět ztrácí čas nemovitostmi a to ještě na půjčku. Každej se má držet svýho kopyta. Ahyde taky zkoušel liposukce, Denny007 nepříliš úspěšně natáčí filmy…i já bych se měl spíše držet té lopaty a krompáče co mě živí a ne kafrat no online bizu…
Mno, mně moc nejdou do hlavy ty garáže.
Koupím garáž za 100.000Kč a pronajmu za 1.000Kč až 2.000Kč (dle lokality).
Takže budu pronajímat 50 až 100 měsíců než se nemovitost zaplatí. To se mi zdá dlouho (jsem zvyklý z webových projektů na kratší doby)…
Hidně hezky sesumarizované. Další důvod, pročse držet toho co umím 🙂
fandor:
me by zajimal spis jiny pristup, se kterym nemam vubec zkusenosti. da se realne nemovitosti flippovat s nejakym dobrym vynosem ?
Tzn existuji lidi, kteri mi daji vyraznou slevu, kdyz jsem schopen nemovitost zaplatit ihned cash ? Treba 20% ?
Je realny na tomto flipovani delat 15-20% rocne?
Tak to sedí, s nemovitostmi, rekonstrukcemi, sousedy a nájemníky mám stejné zkušenosti a jen už tak do něčeho nepůjdu. No jinak bych mohl varovat i před naivními očekáváními v současném domain businessu. Kdybych některé věci věděl dříve, do domén nikdy nejdu ! 🙂
TonyK) Tento problém beru jako součást podnikání, stejně tak jako třeba neplatiče, s tím se musí počítat
petr) říká se tomu diverzifikace – zrovna ahyde&denny dělají věci, které jsou ve vyspělých zemích nelegální a k tomu si uvědomují, že to časem může vyschnout, takže se snaží investovat i jinak, v podstatě je to takové praní špinavých peněz. U online projektů platí, že se o ně musíš aktivně starat, jinak to jde do kytek, což u těch nemovitostí zase tolik potřeba není, pokud je máš v solidním stavu, máš obsazeno nájemníky, atd. U online se mi nejvíc líbí něco vybudovat a prodat, touto cestou teď asi půjdu.
olda) no, pokud dáš za garáž 100k a dostaneš 12k ročně, je to 12 procentní výnos. Proč si lidé ukládají peníze do ING konta za 1,75% PA? Zrovna garáže jsou skutečně téměř bez starostí, kromě výnosu i lehce roste cena (města nerady povolují výstavbu samostatných nebo dokonče řadových garáží, protože je to obludný, nic moc dobrého pro kvalitu života v okolí, atd.), likvidita je taky slušná. Pokud chceš investovat menší částky, jsou podle mně garáže best.
fkn) Osobně neznám nikoho, kdo by se tím zabýval, nicméně jsou lidi, kteří se tím živí. Co vím, tak teď frčí především model, kdy se investoři (no, spíš jsou to takoví veksláci z řad různých zastavárníků a podobně) snaží kontaktovat lidi, co mají exekuci na nemovitost, vyplatit za ně dluhy / exekuci, dát jim nějaké odstupné
(za které si můžou třeba na rok pronajmout někde byt a trochu se finančně zmátořit) a nemovitost schramstnou. Je to právně poměrně dost složité (údajně jen náklady na právníka a různé poplatky se pohybují kolem 30k / případ), emocionálně asi ještě víc (jedná se s lidmi, kteří v podstatě přicházejí o vše co mají, finančně jsou úplně v hajzlu), je otázka, jestli to lze nazvat jako pomoc nebo hyenismus (většinou ti lidé dopadnou o něco líp než po exekuci / dražbě nemovitosti). Myslím, že průměrně získají investoři tímto způsobem nemovitost za 50 procent tržní hodnoty. S kapitálem v řádech desítek milionů by na tom šel vybudovat asi celkem prosperující a v rámci možností i etický byznys.
Zpět k tomu flippování. Myslím, že není takový problém koupit výhodně nemovitosti, vidím ale velký problém v prodeji. Trh je celkem dlouhodobě zabržděný, lidé buď nemají peníze nebo se nechtějí v nejisté době zadlužovat, alespoň co sleduju teplákovský kraj na srealitách, tak se to moc nehýbe …
ota1980) u domén je problém, že tomu moc nerozumíš resp. si to nepochopil (no offense) 🙂
fandor) me napadlo spis kontaktovat lidi tesne pred exekuci. Tady je ale problem zjistit kteri to jsou, a to bez nejaky znamosti pujde tezko.
jinak to co jsi popisoval ty taky neni uplne nejhorsi a ja bych do toho klidne sel. Slysel jsem teda podobny pripad (ted se mi to spojilo) a borec misto predplaceni najmu na rok da lidem litr na hotel 🙂
nicmene nevidim na tom nic extra hyenistickyho. Driv jsem byl takovej latentni levicak, ale od te doby co se zivim sam mam na veci jinej nahled.
Pochazim z te „lepsi“ vrstvy, rodice oba VS, ja gympl a studuju VS, takze s odpadem jsem nikdy driv do styku neprisel. Nicmene moje pritelkyne je z delnicke rodiny, a tam je ten mindset uplne odlisny.
Zasadne se nikdo z tech lidi nijak nevzdelava (nemyslim skoly, ale i samovzdelavani). Vsichni pracuji u linky. Prachy poradne nemaj, ke konci mesice casto tak tak vyjdou. ale maj pomerne hezky zarizenej dum, maji plasmy, maji moderni notebooky, lednicky, elektroniku. Vsechno samozrejme berou na nebankovni uvery. Financni polstar zadnej, a imo (zas tak dobre tu situaci neznam) kdyby nekdo z nich prisel o praci tak automaticky leti do exekuce.
tezko rict jestli bych tak zil taky, kdybych mel delnicky prijem. Nicmene treba moji rodice to s prijmem nemaji dobry ( je to jejich chyba, ale to je vedlejsi ), ale krom hypo (vykrytou pro pripad problemu) nemaji jedinou pujcku a nejakej financni polstar nasetrili. faktem je, ze doted maji crt televize a zarizeni domacnosti neni nic extra…
v podstate si myslim ze kazdej si za svou situaci muze sam. Vzdycky, kdyz se nad tim zamyslis, tak to je vzdycky vysledek predeslych rozhodnuti. A jenom zridka kdy se stane, ze se ten clovek rozhodnul spravne, ale posralo se to. Proto nevidim duvod mit slitovani s predluzenyma lidma. Nerikam ze bych te situace chtel extremne vyuzivat, na to nemam zaludek, ale neodsuzuju to, prijde mi to v poradku.
a kdyz nekoho oddluzis a on na tom ve finale bude o neco lip nez pri exekuci, tak mi to prijde OK
fkn.spammer) Každý člověk má nastavenou komfortní zónu co je pro něj ok a co už nikoli trochu jinak. Častým argumentem, proč výše uvedené věci dělat je – když lidi v nouzi neoberu já, obere je někdo jiný. Sám to mám nastavený tak, že se snažím nepodnikat tak, aby to ostatním lidem škodilo (třeba moje expřítelkyně pracovala v řetězci zlodějských směnáren v centru Prahy a i když se zcela explicitně podílela na okrádání lidí, tak jí to vůbec nevadilo / nepřišlo divné a argumentovala, že jsou prostě blbí, když si nepřečtou info na kurzové tabuli nebo se nezeptají).
Jinak k předluženým lidem ještě jedna poznámka – tím, že se jim pomůže vyřešit exekuce se fakticky nic nevyřeší, přijdou o dům, ale do exekuce spadnou velmi rychle znova, protože nemají elementární finanční gramotnost, rozdíl je jen v tom, že už jim není moc co sebrat a pokud jsou nezaměstnaní a žijou jen z dávek a případně brigád na černo, tak nemají ani moc motivaci začít normálně pracovat, protože by jim exekutor ten rozdíl oproti dávkám hned sebral …
fandor) jo, tak ja to mam podobne. ono to je logicky, protoze kdyz skodis lidem, tak v dlouhodobem vysledku se ti to vzdy „vrati“. nemam namysli karmu nebo nejaky esotericky blaboly, ale nastartujes retezec udalosti, na jehoz konci na tom budes hur nez na zacatku.
a financni gramotnost, to je blbost, tahle vec neexistuje. Proste bud jsi kokot nebo ne. V mem okoli znam par pripadu relativne predluzenych lidi. Nekteri z nich dokonce ani nevi kolik vlastne dluzi, ale vsichni maji jedno spolecne. Vzali si pujcku, vubec neresili jestli si ji vzit muzou a tak nejak doufali / doufaji ze to nejak dopadne.
To neni o financni gramotnosti, to je o tom, ze ses linej / blbej / buhvijakej zamyslet se nad tim 🙂 a pak jen slepe doufas a lzes sam sobe, ze to nejak dopadne
Tak sorry Fandore:-).. me ty nemovitosti taky sem tam serou.. ono na to clovek musi byt fakt odolny… v posledni dobe mam nejradeji jedineho najemnika (Shipito), takze misto domu radeji investuji do vlastnich skladu:-). Je to lepe pod kontrolou. Vim, ze kdyz se neco stane tak zamestnanci to poresi. Jinak je to fakt jebani s najemniky a reseni problemu, ktere se nahodne objevuji. Takze byty, domy.. postupne prodavam.
To je dobrej vtip, Fandor se 3 roky věnoval nemovitostem, aby měl příjem 50k za měsíc. S jeho příjmem z domén si mohl koupit za 10 mega směs akcií z PSE během pár minut a výsledek by byl stejný.
Ad otáčení nemovitostí – v ČR podle mě utopie. Už jen kvůli daním (ačkoliv i tady může být člověk různě vynalézavý). Navíc fandorem popsaný postup, kdy je výsledkem nákup za půlku tržní ceny mi přijde hodně optimistický. Dražba začíná na 2/3 ceny určené znalcem. Tato je podle mého pozorování většinou vyšší než cena obdobné nemovitosti na Srealitách. Takže i pokud by se vydražilo za nejnižší podání, tak je to pro povinného výhodnější než prodat to za půlku (i když si zase exekutor stáhne o něco víc, než kdyby to povinný pořešil ještě před dražbou). Nehledě na to, že co jsem se účastnil dražeb, tak pokud nemovitost stojí za to (malé byty v Praze), tak lidi ztratí rozum a zažil jsem, že se končilo NAD cenou určenou znalcem (nechápu). To se pak povinný dočká leckdy i solidní hyperochy.
Samozřejmě jsou i případy, kdy lze vydělat mnohem více. Jeden ze života: povinný má zemědělskou půdu někde v řiti, na kterou by v dražbě nikdo nepřišel a hrozila by mu opakovaná dražba = rád ji prodá … my známe člověka, který potřebuje nutně přikoupit ještě pár hektarů, aby se mohl trhnout od místních myslivců a splnil požadavky na souvislou plochu vlastní honitby = ten samozřejmě rád koupí a platí zlatem. Jenomže kolikrát se to člověku podaří takhle trefit? 🙂
No a pak jsou taky dražby, kdy se objeví podezřele nízký znalečák na vilku u Ladronky a dražba se zrovna moc neinzeruje… ale vás hoši zajímá ten etický byznys, ne?
Mě je záhadou, jak může Fandor „už tři roky“ investovat a „další čtyři roky“ ještě splácet částku 6,5 mega, když je schopen každý rok udělat projekt vydělávající mega a prodaný za 5 (čili kdyby nejedl necestoval, tak to má za rok splacené, s normálním tempem třeba za dva, tři roky… ale sedm?)
Ještě praktická ukázka – DV na byt na Praze 6: http://www.exdrazby.cz/files/catalog_documents/index.php?id=9690
Proč to není výhodné?
Cena vypočtená znalcem (i když bereme v potaz porovnávací metodu) není ani nabídková cena na Sreality – většinou bývá vyšší. Navíc pokud bychom chtěli podobný byt koupit, tak většina z nás uhraje deset procent dolů (fandor aspoň patnáct). Skutečná kupní cena za obdobný byt jako je nabízený v DV by tak mohla být třeba 2.400.000,-. Daň zaplatí prodávající.
V dražbě se začne na 1,8 … minimálně jeden blbec se najde a vytáhne to určitě aspoň na 2,1, spíš víc. Pak ještě cvakneme coby vydražitel 3% daně z převodu. Takže už skoro 2,2 a máme co? Byt, ve kterém bydlí původní vlastník a my ho nemůžeme legálně chytnout za uši a vytáhnout na ulici. Tudíž podáme žalobu na vyklizení. Měli bychom vyhrát a v rozsudku bude, že původní majitel skutečně musí byt opustit. Opustí? Samozřejmě, že ne… takže znovu exekutor a výkon tohoto rozhodnutí. Navíc soudu může být bývalého dlužníka líto a nařídí nám sehnat mu bytovou náhradu či přístřeší. Tak co, jakej to je byznys? 😀
Marosh) Nerozumíme si. Ti investoři, které jsem zmiňoval, nenechají nemovitost spadnout do dražby. Vyplatí dluh exekutorovi (+ nějaká jeho feečka, většinou snížená) před samotnou dražbou, exekutor to kvituje, protože cash je pro něj lepší než sraní s dražbou, má své jisté. Samozřejmě se to vyplatí jen v některých případech, kdy je dluh ve výši maximálně malých desitek procent tržní hodnoty nemovitosti (tj. majitel nemovitosti dluží třeba 400k a nemovitost má hodnotu milion).
Jinak poznámka s daní z převodu z nemovitosti je dobrá, v případě dražby ji při flipu vlastně zaplatí investor 2x (jednou při nákupu v dražbě, podruhé při prodeji), k tomu znalečák (to je třeba za 5k), k tomu ještě daň z příjmu při prodeji (navíc, pokud se to dělá ve větším, je to z pohledu Žíš soustavná činnost, takže hezky živnost a VZP/OSSZ).
Marosh) K tomu pražskému příkladu. Zahlédl jsem zajímavou příležitost loni na podzim. Nějakej chudák přišel o moc hezkej barák na Bělohorský na P6 (cca zastávka tram U Kaštanu), sloužilo to jako sídlo firmy + to mají pronajaté další firmy. Barák se dražil po jednotkách. Byla tam jedna jednotka, v podstatě větší místnost, ale s hotovou koupelnou se sprchou a záchodem + podíl na pozemku, takže parkovací stání za vyvolávačku 180k Kč. I kdyby se to vyšplhalo na 500k, tak je to imho velmi dobrej deal. Buď na office nebo na pronájem jako garsonka, sice to bylo zkolaudováno jako nebyt, ale who cares, že …
Ale jo, rozumíme si, vím co máš na mysli. Ale psal jsem, že většinou by byl povinný hlupák, kdyby na tohle přistoupil, protože v dražbě se dosáhne vyšší částky, i když dražba pro něj znamená, že si exekutor ukousne větší kus na nákladech. Imho se mu to stále vyplatí víc, než nechat se fandorem ukecat na odprodeji za půlku.
Ano, pro hodně lidí asi bude důležitý fakt, že je zbavíš neustálého tlaku věřitele/exekutora a pokud se tohle „oddlužení“ udělá stylem: „Ty malý písmenka ve smlouvě musím číst? -Nemusíte. Tak, fajn, kde to mám podepsat?“ tak se určitě jde dostat na zajímavou nákupku. Ale pak to zase naráží na ty boží mlýny nebo co…
Marek) To právě nemusí být vůbec pravda, protože exekutor je oškube a jeho feečko je dost vysoký (teď psali v novinách, že třetina dražeb jsou šméčka – různé pikle, cinknutý znalečáky, …). Většinou dlužníci nedostanou po dražbe vůbec nic, u těch privátních předdražebních investorů dostanou často třeba prachy na nájem na rok někde. Další věc je, že se to většinou během pár měsíců vyřeší, zatímco od exekuce do dražby může uplynout i pár let, je to stres, …
Konkrétní příklad – borec dlužil asi 1.2 mio, nemovitost šla do dražby za vyvolávačku 800k, tržní cena nemovitosti cca 2,4 mio (podle srovnávací metody). Odhad cinknutej tuším na 1,2mio. Vydražilo se za 800k, exekutor si řekl 160k feečko. Takže věřitel dostal 640k, borec přišel o nemovitost za 2,4 mio a stejně ještě dluh nevyřešil. Tohle není ojedinělý případ, ale bohužel dost častá klasika. Je to celkově škandál, ostatně ČR je jedna z mála zemí na světě, kde jsou soudní exekutoři privátní byznys, třeba v Německu na to má monopol stát a imho je to tak lepší (pokud to stát zvládá).
Jo, pokud počítáš automaticky s cinknutou dražbou, tak pak může být tvoje řešení pro povinného lepší. Obecně to ale určitě neplatí. Spousta exekucí na byty v ceně milionů je pro dluhy ve výši desítek/stovek tisíc.
Osobně jsem se setkal jen s takovým semi-pletichařením, kdy mi pár hošíků z realitek před dražbou nabízelo, že si hodíme kostkou a komu padne nejvíc, tak vydraží za nejnižší podání. „Nemá cenu to hnát nahoru, žejo.“ Možná mě ale jenom měli za rybu, které se chtěli lacino zbavit. Nicméně stejně přišlo dalších x-lidí, takže se jim to rozpadlo. Ale to bylo v Praze. Když se někde v regionech potkají dva zájemci, tak se asi budou dít věci.
A nejsem si jistý, jestli je monopol státu na výkon rozhodnutí ideální řešení – být v kůži oprávněného a vědět, že mi to řeší úředník s desátou platovou třídou, který hlavně potřebuje ve dvě odjet na chatu? To taky neni výhra.
Ovšem to jsme utekli od nemovitostí, které přes všechny tvé nářky považuji za velice dobrou investici, protože lidi můžou přestat kupovat budíky nebo omezit letenky, ale bydlení si asi jen tak neodpustí. 😉
Nic jako cistej byznys neexistuje, argument „kdybych to nevzal ja, tak to vezme nekdo jinej“ je pravdivej. Ale pak jde o dve veci:
1. Co s tim hodlate delat dal. Tj. jestli to cele jeste vic vykurvit a tvrdit sam sobe, ze to, co delate je cisty. Nebo jestli se snazite tam pro ty lidi, kterym se proste dneska prodavaj uz jen predrazeny sracky a vy se toho ucastnite, neco udelat a snazit se je navyst „do reality“. Vetsina lidi se to snazi jeste vic vykurvit, protoze limity toho, jak se da podvadet a veset nekomu na nos buliky nejsou nikdy dost maly. A panbuh s tim, kdo tyhle sracky extenduje.
2. Je otazka, kolik toho vase psychika snese. Srat se do exekuci a pronajimat lidi whitetrash je proste zaprah na psychiku jako prase a kdo si naivne mysli ze ne uvidi sam. Jsme to, v cem se pohybujem a tomu se ubranit neda ani pancerovanym R-R.
Takze pokud chce treba delat nekdo pasaka, tak by mel mit pro ty devky, coz jsou proste slaby zensky z prisernejch pomeru, pripravenou way out alternativu. Bez toho se z cloveka stane stejna dusevni troska jako jsou ti, kterymi opovrhuje a zdime z nich posledni drobak.
Hodne lidi se snazi vydelat na nejak sracce a pak si v nejakem cistem charitativnim oboru chteji kupovat svedomi. Coz je nefunkcni alibismus, i kdyby se v charite nahodou nekradlo.
Velice pěkný článek a ještě hezčí diskuze.
Přemýšlel jsem o tom, že bych si vzal půjčku a koupil nějakou nemovitost, kterou bych potom pronajímal, ale po přečtení tvého článku si na ní raději našetřím. 🙂
Ahoj, super článek. Každý business má své pro a proti. Jde spíš o to jak a čemu se člověk chce věnovat. Myslím, že tě těch pár investic do nemovitostí tě naučilo docela dost věcí a tak při každém dalším dealu dokážeš lépe ty negativní věci zvládat. Sám jsem rekonstruoval dům a řemeslníci jsou opravdu peklo, ale pro příště už vím co a jak si ohlídat.
I přes ty všechna negativa se pořád mít investované peníze v nemovistech smysl – pokud nejsou moc zahypotékované , tak poskytují solidní finanční polštář, který lépe odolává inflaci a tržním výkyvům. Je to mnohem bezpečnější než podnikání samo – u toho je riziko mnohem větší.
Můj známý se nemovitostem věnuje dlouhodobě a z pár set tisíc počátečního kapitálu se vypracoval na majitele nemovitostí v hodnotě 50mil. – má jednu účetní a spousta volného času. Nemusí denně řídit firmu a řešit problémy se zaměstnanci, dodavateli, odběrateli atd.
Sem tam musí něco rekonstruovat, vyhodit nájemníka atd. ale není to celodenní práce od nevidím do nevidím.
máte někdo zkušenosti s pronajímáním zemědělský půdy? ještě mě napadla možnost tam zasadit vrby a topoly a sklízet dříví 🙂
Topoly jsou na Jáchyma. Jediný, kdo na nich snad skutečně vydělává, je ten, kdo prodává sazenice. Ono to běžně neroste tak hezky, jak se píše.
A pronájem zemědělské půdy? 1000 – 2000 CZK za hektar ročně… no já nevím… na druhou stranu je ale pravda, že ceny zemědělské půdy jsou u nás stále velmi nízké a rostou, tak jedině se na to dívat z tohoto pohledu.
MK) Na pěstování japonského topolu bylo možné čerpat docela zajímavé dotace (mělo to tuším dvě složky – jednak obhospodařování zemědělské půdy a jednak tvorba biomasy nebo tak něco), což tomu bizu dalo úplně jinou dynamiku 🙂 Jaký je ale aktuální stav nevím.
Pekny. Libi se mi, jak narozdil od bullshitaru ceskyho internetu pises pravdu bez prehaneni a s nohama na zemi!
Tomu se říká „pasivní příjem“ :-D, jinak výnos u garáže 12% se mi zdá super, jen si říkám zda by se mi povedlo takovou pěknou koupit a pronajmout, bez zkušeností je to ale asi dost naprd.
Nákup nějaké garáže už delší dobu zvažuju, možná jako investici, možná pro sebe jako sklad, ale jak tak koukám, chce to sledovat RSS feedy a čekat na vhodnou nabídku … i když při cenách garáží mi jako protipól skáčou ceny rozumných objektivů pro sport a přírodu … ale kdybyste někdo věděl o zajímavé garáži okolo Prahy 9, nebo betonové ploše (alespoň o rozměru 1-2 tenisových kurtů) tak dejte vědět.
PS to iSkrblik : proč skončil dle mého výborný blog na iskrblik ?
Ahoj, o pronajímání nemovistostí jsem již uvažoval, ale živím se spíše prodáváním sebe (prací) – mám však v osobním vlastnictví garsoniéru v paneláku v Praze, která je neobydlená a vyžadovala by rekonstrukci cca za 200K, nedávno se mi ozval člověk, který by ji za 1,1 mio koupil. Co bys doporučoval, zrekonstruovat a pronajmout, nebo prodat (cenu bych si ověřil)? Díky, T.
Tak jako ten článek pěkně napsaný, ale podle mých zkušeností je na něm tak 15% pravdy. jediné co shledávám pravdivým je pouze to že si musíte dávat pozor na věřitele. A výnos jenom 8% mi zase tak slušný nepřipadá, na nemovitostech jde udělat o hodně vyšší výnos z pronájmu, ať je jasné že né kapitálový výnos. Tot jen můj názor.
Ondro, tak natukni, o cem je rec. Z najmu samotneho je 8% luxus, u bytu nerealne vysoke (musi to byt z jinych typu nemovitosti).
Tomáš) To se velmi těžko radí, když člověk nezná tvoji situaci (finanční, rodinnou, …). Otázka je, co by si s utrženými penězi dělal – pokud pro ně máš smysluplné využití (což podle mého názoru je např.: nákup většího bytu pro sebe, splacení dluhů, investice do podnikání nebo do sebe nebo do dětí), tak bych prodal. Pokud peníze nějak nepotřebuješ nebo nevíš co by si s nimi dělal, tak bych neprodával. Je totiž dost častý scénář, že člověk prodá nemovitost a utržené peníze se rozplynou (nové auto, dovolená, prostě spotřební věci, jejichž hodnota je pomíjivá) a nakonec není ani nemovitost, ani peníze, což je smutný příběh 🙂
Jinak si nemyslím, že rekonstrukce garsonky v paneláku bude stát 200k, odhaduju 100k max. (počítám 20k kuchyň, do 50k koupelnu, zbytek na okna, vyštukování, laminátové podlahy, vymalování) – neser se s tím, ať to vypadá solidně, ale žádný zbytečný nadstandard. Mám tu o levném rekonstruování vyprávěnku, kdyžtak na ni mrkni.
Sám bych byt neprodával, levně bych ho zrekonstruoval, pronajímal a pokud nemáš dospělé děti, tak bych to nechal pro ně jako startovací bydlení (a z nájmu bych případně šetřil na byt pro druhé dítě nebo třeba na nějaké fajnové studium v zahraničí, atd.).
Ondra) No, no zkušenosti nejsou o tom, jestli je to pravda nebo to není pravda. Je to moje subjektivní zkušenost, většina uvedených věci se stala tak jak je píšu. Nepasuju se do role nějakého realitního guru, stejně tak netvrdím, že to dělám nejlíp. Na jednu stranu mám asi výrazně víc zkušenosti něž někdo, kdo pronajímá jeden byt co získal po babičce v rámci dědictví, na druhou stranu se vůbec nemůžu srovnávat s borci, co dělají reality od revoluce a mají desítky bytů, nebytovek, atd. …
Jinak bude ku prospěchu věci, když se zde podělíš o své zkušenosti, rád se dozvím něco nového. Přiznám se, že jsem k uvedeným proklamacím (z pohledu individuálního investora s portfoliem / možnostmi do 10 mio czk) dost skeptický. Pokud máš na mysli nákup a pronajímání výrazně podprůměrných bytů v chudých severočeských, případně slezských městech, tak potom lze asi dělat i dvojnásobný yield (možná větší), ale jednak pracuješ s největší spodinou a jednak se ty nemovitosti v čase nezhodnocují, někomu to asi vyhovuje, mě ne.
„Davat“ detem bydleni je skoro to nejprisernejsi, co pro ne muze clovek udelat.
MyP2P … jasne, vyhodit smrada v patnacti z domu, at se snazi … radsi si deti vubec neporizuj
Zdravíčko, zajímavý článek, dobře se to čte. Jsem student s realitami začínám, snažím se zhodnocovat skromné úspory. V portfoliu mám akcie, finanční produkty a výhodně zakoupenou garáž. Měl jsem problém vení výšve stanoe nájmu, inzeroval jsem lehce nadprůměrnou cenu. Hned s prvním zájemcem jsem sme podepsali smlouvu, jenže zájemců bylo více, z čehož jsem vyvodil prostor pro růst renty. Roční čistý výnos je lehce nad 8 %, doba návratnosti investice cca 12 let.
Po roce chci nájem zvednout. Zajímá mě jak postupujete, když ho chcete současnému nájemníkovi zvednout? Případně jak často nájem zvedáte, v závislosti na inflaci a dalších faktorech. Nájemník jedná férově a platí dle kalendáře.
Chrudimák) Stávajícím nájemníkům nájem nezvyšuju, protože když se ukáže, že je nájemník v pohodě, platí včas, nejsou s ním problémy, tak jsem za něj rád a nechci ho nasrat (narazit na solidní nájemníky není vůbec samozřejmost a slušní a solventní nájemníci si mohou vybírat!). Nájemné zvyšuju (pokud to situace dovolí) novým nájemníkům. Loni v srpnu mi vypověděl nájemce smlouvu na dvě garáže, našel jsem nové nájemníky a zvýšil cenu nájmu z 1000 na 1100 Kč / měsíční za garáž.
Docela chytré je dát do nájemní smlouvy tzv. inflační doložku, tj klauzuli že se každý rok nájemné zvyšuje o inflaci danou ČSíš (v roce 2011 byla průměrná inflace v ČR 1,9 %), takže nájemníka to nezabolí, ale během pěti let už to není úplně nezajímavá částka pro majitele nemovitosti + je to samozřejmě reálná ochrana majitele nemovitosti proti inflaci). S jedním nájemníkem jsem zkoušel tuto klauzuli dohodnout, ale je to chytrý právník a pravil, že to nepodepíše, protože nyní roste inflace kolem 1-2 procent ročně, ale může se velmi reálně stát vzhledem k celoevropské ekonomické situaci, že bude inflace růst o 8 – 10 procent ročně a to pak už zabolí. Takže tak.
Tenhle blog je poklad ! 🙂 Díky za užitečné zkušenosti ! Také plánuju koupi dalšího bytu k pronájmu, myslíte, že je dobré ještě počkat? Ceny pořád ještě klesají (severní čechy)…
Jakube, těžko říct, jak se budou ceny nemovitostí vyvíjet. Určitě bych se nerozhodoval podle různých, víceméně stále se opakujících článků v novinách a na internetu, většinou je to výsledek různých lobby – ať už stavební (vyhrožování jak se zdraží novostavby se zvýšeným DPH –> samozřejmě se nic nezdražilo a zvýšené DPH developeři absorbovali), o tom jak je teď výhodné koupit dům/byt/etc (pro změnu lobby realitních kanceláří, které teď tence serou, protože market se neuvěřitelně zastavil v porovnání s dobou před 2008/2007), atd. Novinám potažmo novinářům nevěřit, jsou to sedmilháři (vím o čem mluvím 🙂
Pokud bych chtěl nyní investovat do realit, tak čekám na dobrý deal, což je podle mého názoru nemovitost s návratností < 10 let. Pokud máte hotovost, tak to výrazně zvyšuje šanci na něco takového narazit.
Myslím si, že teď je zrovna dobré období pro investování do nemovitostí (trh je dole). Zrovna včera jsem byl v bance pro další hypotéku 🙂
Podle mě půjdou ceny nemovitostí ještě dost dolů. Bude se jednat hlavně o větší byty a starší rodinné domy. Lidi u nás prostě ubývají a bude poptávka především po malých ufinancovatelných bytech. Můj amtérský odhad je u starších nemovitostí tak propad cca 50 až 70 procent během příštích 10 let.
Ivosku nevim kdes vzal 15 let – v 15 se o me uz smradi budou samozrejme starat.
Davat detem byt je nejvetsi pruser. Naprosta demotivace. Plus i kdyz je decko sikovny, tak je z toho sport 2 mice vs 5 micu a dite stale trpi komplexem, ze musi neco dokazovat a nevydelalo si samo… a to je ten lepsi pripad, kdy je sikovny.
V tomto pripade jsi udelal spatne kdyz jsi investoval penize nekam do zapadakova. Investice do nemovitosti, pokud chces stabilitu, tak jsi investoval spravne. Pokud chces vyhru v loterii, zkusil bych investovat nekde jinde ve svete, hlavne v lidnatych statech, kde cena nemovitosti jdou az o 10x nahoru. V horsim pripade prodas za pulku.
„Můj amatérský odhad je u starších nemovitostí tak propad cca 50 až 70 procent během příštích 10 let.“
———–
neverim ze starsi RD ktere nyni stoji cca 2-3mil. tedy starsi RD kdekoliv po ČR spadnou na cenu milion..
Je pravda ze mnoho domu je předrazeno v porovnání napr z nizkoenergetickou novostavbou +pozemek. Majitele RD nekdy dum prodavaji i 3-4roky a nechce se jim slevnovat(ti co nespechaji, nerozvadeji se atp) ale jsou domy ktere napr majitele inzeruji za 2.4mil a jsou uz tak zoufali ze by jej ihned slevnili o 400-500tis. pri platbe v hotovosti i o více. Tedy casto pokud vidite dum na sreality za cenu 2,5mil pri kontaktovani primeho majitele, prohlidky domu se tento da koupit i za 1,8mil-2mil.
Co pujde tento rok hodne dolu a uz nyni dolu jde jsou starsi panelakové byty kdy uz majitele zacinaji chapat ze za nej nedostanou svuj vysneny milion jako v roce 2007-8 a nedostanou ani 800tis. ani 700 tis ale budou radi kdyz jej prodaji za cenu 600tis. tedy o cca 100-150tis. nez se bezne tyto byty v roce 2005-6 jeste prodavaly prip za stejnou cenu jak se tehdy daly prodat. Není duvod aby bezny panalekovy byt 2+1 napr v Ostrave na sidlisti nebo jinde stal 800-900tis jako ze se donedavna za tuto cenu prodaval, uz nyni se da prodat za cenu okolo max 650tis.-700tis tedy rozdil 200 a více tisíc, odhaduji ze to pujde v tomto roce dolu jeste o 20%-25 minimalne.
Ceny bytu v Ostrave a okolnich mestech(HA,FM) sleduji od roku 2004 a dokazu porovnavat vyvoj. Je to podobne jako jinde v ČR. Vse nasvedcuje ze ceny techto bytu budou i nadale klesat, az se vrati na cenu okolo roku 2005 opet se rozbehne prodej, na hypoteku dosahne prece jen vice lidi pri cene bytu 400-500tis nez pri cene bytu napr. 900tis, prodej bytu se zase rozhybe .
Mnoho investoru, lidi kteri ziskali penize (vydelek, prodej firmy atp) investovalo do bytu, nyni zjistuji ze tyto penize mohli investovat lepe(maly vynos, otravenost z najemniky-nyni se chovani najemniku diky krizi rapidne zhorsilo)majitele bytu se casto rychle zbavuji a tento rok zbavovat budou, proto bude hodne nabidek na prodej, i proto budou byty slevnovat. Kdo chce koupit byt at jeste pocka do podzimu kdy ceny budou jeste mensi nez nyní.
Když tady jela ta diskuse o nákupech v dražbách… dnes jsem zašel místo oběda na prohlídku sem: http://www.eurodrazby.cz/drazby/detail-drazby.jsp?id=2124 … a po dlouhé době jsem měl úžasný kulturní zážitek. Samozřejmě hafo lidí z realitek, mezi kterými naprosto vyčnívala plnoštíhlá madam, která přijela v novém GLku, zaparkovala na chodníku těsne u vchodu, vytáhla iPhone čtyřku a jala se vše dokumentovat na video, přičemž se notně ofrňovala nad stavem domu (tady někdo bydlí, jo?). I tu však nakonec přebil pán, který si jel combo pantoflí a ponožek, mluvil s těžkým ruským přízvukem a u kterého jsem se bál, že by dokázal minimálně těch 10 mio vytopit na místě z igelitky. 🙂