Procentuální výnos z hodnoty nemovitosti

Nemůžu psát na blog o svém online podnikání – zčásti kvůli kopírovačům, zčásti proto že vlastně nic moc nedělám. Píšou mi ale čtenáři s dotazy na realitní byznys. Pohybuju se v něm tři roky, ne že bych byl nějaký guru, na druhou stranu jsem nasbíral už docela dost zkušeností a taky celou řadu průserů, které mě stály dost peněz. Takže sem tam utrousím nějaké moudro, třeba to někomu k něčemu bude.

Koupil jsem letos ideální polovinu RD s nějakými pozemky, sice ve městě co má přezdívku Cikoň, ale na pěkném klidném místě s hezkým výhledem (zrovna včera jsem byl v domě něco řešit, před domem šel malý cikánek a měl plnou náruč kukuřice – tak jsem se zeptal kde roste a taky jsem si pro pár kousků zašel :). V domě jsou dva byty, jeden je “můj” (uvozovky proto, že v případě podílového vlastnictví není výhradně vaše nic), je to hezký byt 85m2 3+1 s odděleným vchodem a zahradou, byt potřebuje lehké osvěžení – trošku poladit elektřinu, novou podlahu (laminátová podlaha z OBI za 84 Kč/m2, dekor třešeň, to jistí), vyštukovat, stropní podhledy ze sádrokartonu a novou kuchyňskou linku. Jo a taky nový kotel na tuhá paliva. Koupelna je naštěstí celkem nová, pěkná, bez investic. Stejně tak plastová okna a podřezání/odizolování proti vlhkosti udělal předchozí majitel.

cikon

Měl jsem ve čtvrtek na prohlídce potenciální nájemnici a díky ní mě napadl tento post. Ukázal jsem jí byt a zahradu, byla nadšená. Nájem jsem si řekl 7 tisíc měsíčně (což je spíš méně, ale chtěl jsem to mít rychle pronajaté), tak litr zaplatí za elektřinu, 150 Kč za vodu a na topení si musí sehnat dřevo nebo uhlí. Říkala, že pracuje v lese jako lesní dělnice, ale ať se nebojím, že má byt 3+1 po rekonstrukci v Praze na Proseku a ten pronajímá. Ptal jsem se, kolik ji to měsíčně vynáší – odvětila že 7000 Kč. Takže co utrží za nájem v Praze, zaplatí za nájem u mně v Cikoni.


*** Pro shánění levného stavebního materiálu a solidních řemeslníků doporučuji web DobraPoptavka.cz


Kouzelná je na tom jedna věc. Reálná hodnota “mé” poloviny RD resp. toho bytu je cca 1,2 milionu korun. Reálná hodnota jejího 3+1 panelákového bytu na Proseku je kolem 2,5 milionu korun (možná ještě o chlup víc), tedy dvojnásobek. Oba máme v absolutním čísle stejný výnos, relativně vydělám vzhledem k investici dvakrát tolik (ve skutečnosti ještě víc, protože kupní cena byla úplně jiná než tržní 🙂

Výše uvedený příklad ilustruje jeden z důvodů, proč neinvestuju v Praze, návratnost je tam kolem 20-25 let resp. výnos kolem 4 procent ročně. Další z důvodů je samozřejmě to, že na nemovitosti v Praze nemám dostatek kapitálu. U nás v Sudetech mám na nemovitostech běžně výnos 7 až 24 procent (u těchto čísel platí, že čím je nemovitost levnější – typicky garáž, tím je výnos vyšší a naopak).

Osobně bych neinvestoval do nemovitosti, pokud u ní není reálný potenciál na yield alespoň 6-8 procent. Reality nejsou zcela pasivní investice, je potřeba se starat, tak ať to není charita 😉

Jaký výnos máte na vašich pražských i mimopražských nemovitostech vy?

20 thoughts on “Procentuální výnos z hodnoty nemovitosti

  1. …docela jsem překvapen,že se dá sehnat člověk, kterýmu nevadí topit si dřevem a obstarat si ho…Pronajímám chalupu-turnusy so-so cena je přes sezónu 8 až 9 tis.+nějaké poplatky zvíře atd.. Je s tím práce hlavně každou sobotu, kdyby byl zájem celoročně je to super, takhle max. červen až srpen..Protože jsme vše dělali svépomocí i skoupí a komplet.rekonstrukcí mimo střechy jsme se vešli do 1mio. Ale dřina jak svině podruhý už bych to nedělal. No aspoň něco to hodí…

  2. V minulosti jsem hodně dělal Brno a pohyboval jsem se s navratnosti kolem 7 – 10 let, postupne to zacalo jit pres deset a dneska bych byl tak na 15, coz uz je podle me nezajimave.

    Na lontu se dá při troše stěstí stále docílit návratnosti pod 10 let, problém je ale s likviditou. Pokud ve velkém městě nasadíte lehce podprůměrnou cenu, tak máte byt pronajatý do měsíce. Na vidlákově se ale klidne stane, že byt zůstane 3-4 měsíce neobsazený a pak jde návratnost do …

  3. u mych prazskych bytu, je vynos 6,67 procenta ale kdyz clovek odecte naklady na upravy pri zmene najemnika, napr. vymalovat, novy koberec a ruzny upravy, tak to vyjde tak na 5% coz je na krasnych dvacet let a presne to vychazi az deti vyrostou a budou chtit vypadnout z bytu tak at maj kde zacit

  4. 7k za 3+1 na Proseku po rekonstrukci se mi zda jako vynos po odecteni mesicni spatky hypoteky, kterou na tom jeste ma 🙂 To proste neni cena najmu za 3+1 na Proseku po rekonstrukci… To by bylo 12 minimalne.

  5. v oblasti realit je už docela těsno, chce to znát vychytávky a mít štěstí.
    jednou jsem – v podstatě náhodou, při cestě z práce domů jsem se stavil ke kámošovi, co má realitku… – koupil pár bytů s nájemníky. cena za 2+1 byla 0,33 mkč i se všemi náklady (odhady, smlouvy, zprostředkování, poplatky). nájemníci platí nájem, který jim v souladu se zákonem o deregulaci nájmu zvyšuji. jeden nájemník přestal platit, tak jsme ho vystěhovali a byt prodali za 0,88 mkč, cca po 4 letech od nákupu.
    pak jsem přikoupil pár dalších bytů….

  6. consigliere to je slušný…dražby atd.. taky pořád jedou.
    Jinak v Praze byt pronájem za 7k. to teda musí vypadat asi nejhorší co v Praze jsou, ne.

  7. Já jsem měl na nájemníky vždycky “smůlu”. Bylo to vždycky stejný, na začátku byli všichni nadšený jak levný nájem mají a děkovali až do.. Cca po 2 letch už bylo všechno jinak, nespokojení, pozdní splátky atd. až nakonec odešli. I když podle smluvy bych mohl vymáhat penále, nikdy jsem to nakonec neudělal.

    Jinak se divím, žes koupil barák s někm napůl. Pozor ať nespláčeš nad vejdělkem.

  8. jo jo taky bych už nešel do podílu. Já bohužel musel kdysi tohle řešit přes soud 🙁

  9. V sudetech pozor na likviditu a vymírání venkova. Jednak v Praze pronajmeš byt obratem ruky a nemáš hluché měsíce, jak už tu někdo psal, druhak malá města se obecně zmenšují (klesá porodnost, mladí jdou do velkoměst, staří umírají). talže třeba u nás v sudetech na moravě je v každém takovém městě několik (desítek) bytů volných. Tím jdou samozřejmě do kopru služby typu obchody, doktoři, a cena klesá…

  10. ota1980
    ad dřevo) energie jsou drahý, budeš-li brát mimopražské platy, tak díky topení dřevem (levně nebo za pět prstů) nebo uhlím ušetří na topení třeba 20k ročně, to jsou klidně dvě čistě výplaty

    ad rekreační bydlení) tohle se mi taky párkrát honilo hlavou, ale naštěstí jsem si vizualizoval velmi živě to sraní okolo 🙂

    Monty Pepa a Jiri Benes) ta moje nájemnice účtuje za ten byt na Proseku cca 12k s poplatky a energiemi, poplatky a energie z těch 12k tvoří cca 4,5-5k co říkala, to jsou normální ceny na tuhle (shit) lokalitu

    DO & ota1980) podílové vlastnictví není ideální, ale v RD jsou dvě zcela oddělené bytové jednotky se samostatnými vchody a zahradami, dělal jsem si research, snažím se s lidmi vždy dohodnout po dobrém (v Cikoni je vztah zatím bezvadný) a v neposlední řadě platí že silnější pes mrdá -> v Sudetech stačí lepší pražský příjem k výrazné ekonomické převaze (tj. dobrý právník, …)

    tomd) good point, o tomhle dost přemýšlím. já mám hlavní nemovitost ve 40tisícovém okresním městě, kde se sice zavírá jedna fabrika za druhou, myslím že problémům lze předejít investováním do “premiových” nemovitostí (tzn. centrum nebo jiná dobrá lokalita, cihla, po rekonstrukci, atd.) a první kdo odsere případnou velkou krizi nebo vylidňování budou majitelé bytů v panelácích a špatných čtvrtích. Pokud by šlo fakt du tuhéto, tak můžu jít cestou nízkých nájmů za předpokladu že to bude mít už bez úvěrů, což mít budu pokud ta krizová situace nenastane za rok. Jinak o luxusu desítek zájemců na jeden pronájem jako v Praze si bohužel můžu nechat zdát, to je velká výhoda Prahy (ale zase draze vykoupená).

  11. Zajímavé téma, jsem rád, že jsi znovu pořádně rozjel blog, Fandore
    Prozradíš za kolik jsi koupil ten podíl? A obecně, jestli považuješ za lepší podobné koupě nebo klasický byt v paneláku. Ono to vypadá takhle dobře, ale co když na tom baráku bude potřeba udělat nějaká větší oprava (střecha apod)? U paneláku je to relativně bez problému, ale zase tam máš fond oprav.
    A jaké máš zkušenosti s nedobrovolnýma dražbama?

  12. hatatitla
    platí co jsem psal níže, blog bude jen dokud budete kupovat 🙂

    cenu neprozradím, ale bylo to skutečně výhodné, takže i přes nějaký průser typu střecha to bude pořád výhodné. chtěl bych brzy udělat zateplení (polystyren + lepidlo) a později i fasádu, majitelce druhého bytu se ta idea líbí.

    co se týče paneláků, jsem velký odpůrce, napíšu někdy příště proč. paneláky nebrat!

    s nedobrovol. dražbami mám nějaké zkušenosti, je to dost síla, hodně negativní karmy, taky o tom napíšu.

  13. ad paneláky: stále více se bude zvětšovat rozdíl mezi cenami v panelácích, cihlových činžácích a rodinných domech. ten trend je už teď zcela evidentní. navíc ne každý panelák je kvalitně opraven, čímž se jeho životnost prodlouží řádově o pár desítek let. mnohé jsou postavené dost špatně, takže skoro nejdou ani opravit. navíc mnoha sídlištím hrozí ghetizace, mnohde to už probíhá, jinde to teprve přijde. budou samozřejmě i sídliště, které si udrží slušný standard, např. v brně lesná nebo kamenný vrch (n. lískovec).

  14. tak to je ta lepší varianta oddělené byt.jednotky s vl.vchody. Dnes pronájmy za tyto částky vidím jako menší přilepšení. Na nějaký biz to není, to by člověk musel být panelák, hotýlek nebo deset takovýchto domků…

  15. Ja som si rezervoval byt v novostavbe kde sa chcem presťahovať. Je to 2 izbák, 58 m2 + 10m2 velký balkón kde z obyvacky prejdem rovno do spálne + je to jediný balkón na tej strane, takže mi tam nikto nebude zízať, dobrý výhlad, 9te poschodie, 5 minut pešo od práce. Byt je nezariadený, okrem kuchyne, tá je v plnej výbave (chladnicka, mikrovlnka, varic, umyvacka riadu…..). Cena bez energii je 368 Euro, cca 9000 Kč. + 2 mesiace nájmu dajú zdarma…. Lokalita Žilina…., som chcel prispieť keďže je táto téma pre mňa aktuálna.

  16. Zdravim, tohle je stara znama vec a kdo se chvili – alespon pul roku, pohyboval v realitach tohle musi vedet. Nemovitosti v Praze – urcene k pronajmu pokud se nejedna o nejakou rekonstrukci neobytnyho cinzaku ci neceho podobneho, jsou holy nesmysl.
    Nejlepe pak vychazi nemovitosti treba na Chomutovsku kde zaplatis za rekonstruovany byt 3+1, 4+1 200-250 tis. ovsem s tim, ze pokud byt budes pronajimat dostanes se na cenu jako v praze, budejovich, proste kdekoliv u nas, s tim ze porizovaci naklady takoveho bytu jsou 10% nez napriklad v praze….
    Jany nekdo si rekne ze treba chomutov je mesto plny cikanu, ale to se neda nic delat, kdo uz nekdy pronajimal, dobre vi ze sehnat dobre najemniky neni zadna sranda….

  17. to Whiter :

    Zilina to poznam a kde konkretne ak to nie je tajomstvo ?

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *