Temná strana investování do nemovitostí

Investice do realit jsou obecně považovány za jeden z nejbezpečnějších způsobů uložení a zhodnocení peněz, v současné době navíc až s několika násobným výnosem oproti spořícím bankovním produktům. S realitami jsem začal před 4 roky, mám portfolio obsahující v podstatě všechny typy nájemních nemovitostí – byty, kanceláře, prodejnu a mé oblíbené garáže. Kdybych na začátku věděl, co vše to bude obnášet, tak bych do to nejspíš znova nešel. Problém je, že k investování do realit neexistuje v podstatě žádná solidní literatura nebo kurzy (naopak je tu plno teoretického bullshitu jako Kyosaki, který nezohledňuje právě tu temnou stranu realit), takže člověk si na vše musí přijít sám a většinou to dost bolí 🙁

K investování do nemovitostí mě přivedlo několik faktorů. Jednak jsem to viděl doma – rodiče investovali peníze vydělané podnikáním už od revoluce pravidelně do nemovitostí (a já jsem tam jako malý trávil své galeje, doteď si pomatuju otrokářskou gáži – 15 Kč / hodina – prý to v té době byla minimální mzda; v pubertě jsem to o prázdninách zefektivnil – přes den jsem např. ručně sekal elektřinu nebo škrábal omítky za 15 vočí na hodinu, promýšlel jsem si články, které jsem pak večer napsal a vydělal si za pár hodin třeba litr). Druhým hybatelem byl John Vanhara, před lety jsme byli celkem intenzivně v kontaktu a dost mě svým podnikatelským přemýšlením ovlivnil (zrovna nedávno jsem mu vynadal, že vše může on 🙂 Třetím faktorem je moje asi vrozená lenost, trochu naivně jsem si maloval, že holt trochu zaberu, uskrovním se a pak se budu moc flákat (což bude během několika málo let skutečně možné, ale za jakou cenu …). A posledním důvodem bylo to, že jsem cca v roce 2006 – 2007 začal slušně vydělávat, nebyl jsem si jist jak dlouho to vydrží, takže jsem došel k závěru, že je potřeba peníze především z prodejů domén začít trochu syslit na horší časy.

První nemovitost, moji hlavní z pohledů výše příjmů z nájmů, polyfunkční dům v centru Teplákova jsem koupil v roce 2008 (náhodou jsem zjistil, že tam nájemníci natočili dost surrealistický videoklip), součástí domu byly dvě samostatné mega-garáže (fakt macindy, geodeti tam parkovali své Lady se zahrádkami na střeše -> jak z Návštěvníků) asi 5 minut od domu. Na přelomu roku 2009/2010 jsem koupil od známého výhodně další garáž, v roce 2010 jeden malý byt v činžáku na vesnici a v roce 2011 ideální polovinu RD s celkem rozsáhlými pozemky (fakticky jeden samostatný byt v přízemí domu) v menším městě.

A teď to poselství pro budoucí generace – co jsem udělal blbě a co mě na realitním byznysu sere a co vás čeká a nemine 🙂

  • REKONSTRUKCE
  • – pokud nebudete kupovat novostavbu, což dnes nedává moc ekonomický smysl, budete muset více či méně rekonstruovat. Nemáte-li s tím zkušenosti, což většina lidí nemá, čeká vás plno nástrah a znepříjemňování života (řemeslníci, úřady, nečekané problémy a další různé průsery). Rekonstrukci na klíč většinou neuplatíte (a pokud ano, tak ji taky hodně přeplatíte), takže váš čeká systém subdodávek, nakupování levného materiálu, kontroly řemeslníků, atd. Pokud máte nemovitost v Praze, tak vás čeká dvojnásobné peklo 🙂

  • ŘEMESLNÍCI
  • – měl jsem štěstí, že jsem narazil na docela solidní zednickou partu, nicméně jsem dělal i s jinými profesemi a zkušenosti jsou dost tristní – lžou, nedodržují termíny, slibujou/neplněj, snaží se nestydatě okrádat, často jsou tupí. Od mala se pohybuju mezi docela inteligentními lidmi (víceletý gympl, VŠ, pracovní obor, kde se pohybují chytří lidé), takže mě jednání s některýma blbečkama dost unavovalo, not cool at all.

  • SOUSEDI
  • – bohužel mám v některých nemovitostech sousedy/spolumajitele pohybující se na stupnici od ujde to po totální čůráky (sorry for my French), opět jsem mezi touto skupinou poznal lidi, které jsem do té doby v životě nepoznal (a netušil jsem, že něco takového vůbec může existovat), nepřál jsem si je poznat a bohužel se stali nedobrovolně součástí mého života.

  • NÁJEMNÍCI
  • – v tomto případě jsem měl celkem štěstí, mám své nájemníky docela rád, v podstatě všichni jsou solidní, občas někdo zaplatí trochu pozdě, ale zaplatí. Jen jednou jsem měl whitetrasháckej páreček, na který jsem byl moc hodný a skončilo to dluhem na nájmu ve výši desítek tisíc korun a poničeným a vykradeným bytem.

  • ČASOVÁ NÁROČNOST & GEOGRAFICKÁ ZÁVISLOST
  • – počítejte s tím, že vám nemovitosti sežerou dost času ve fázi rekonstrukce (zvlášť když se učíte za pochodu), shánění nájemníků, atd. Další nevýhodou je, že musíte být v místě, kde nemovitosti jsou, což většině lidem asi nevadí, ale mě to dost blokovalo v tom, co dělám poslední půlrok – tj. žiju si různě po světě kde se mi zachce.

  • FINANČNÍ NÁROČNOST
  • – na tohle velký pozor. Vše bude o dost dražší než čekáte, většinou nemovitosti pronajmete o dost později než si naplánujete, atd. Je třeba mít velmi solidní finanční polštář, sám jsem jel zrovna loni hodně nadoraz a není to nic příjemného.

  • NÁHODNÉ PRŮSERY
  • – další klasika, která čeká téměř každého realitního investora. Sem tam se stanou neočekávané události, které vás budou stát desítky tisíc. Mně se třeba stalo, že mi v zemi praskla vodovodní trubka a do země vytekla voda za 20 tisíc korun (šlo tomu předejit, kdybych si každý měsíc zapisoval stavy – to jsem nedělal a průšvih jsem se dozvěděl až z faktury od vodáren). Jeden byt jsem kupoval s tím, že je tam funkční topení a kotel. Na začátku topné sezóny se zjistilo, že kotel je děravý a radiátory tečou, takže jsem v tom byl hned za nějakých 40 tisíc.

  • NÍZKÝ VÝNOS
  • – další problém, úmyslně jsem uvedl přesné částky, kolik jsem do nemovitostí nasypal a kolik to sype nazpět, s odstupem času mi to přijde dost hrozný (i přes těch mých velmi solidních 8 procent) – taková mrda na vstupu a proti tomu ty relativně drobné na výstupu. Asi je můj pohled dost ovlivněn zkušenosti z internetu, kde běžně dělám yield v řádu desítek až stovek procent ročně resp. není těžké během roku vybudovat v jedné osobě (+ kontraktoři) solidní projekt se ziskem třeba milion korun a prodat za 3-5 násobek a samozřejmě bez té otravy v podobě komunikace s lidmi, se kterými komunikovat vlastně vůbec nechcete.

  • OPPORTUNITY COST
  • – tím, že jsem naprostou většinu svých peněz lil poslední tři roky do nemovitostí a vůbec se tím vším zabýval, mi určitě unikaly nejspíš zajímavější příležitosti na internetu, kde jsem mohl vydělat řádově víc peněz (a nebo taky ne, to je samozřejmě typická kdyby otázka).

Takže jaký je závěr? Dobře si před investicí do nemovitostí rozmyslete, jestli vám to za výše uvedené stojí. Pokud do toho chcete jít, doporučuji začít garáží nebo dvěma na vyzkoušení, to je celkem příjemné, byť výnos je v absolutních číslech malý. Pokud např. získáte větší množství peněz z prodeje firmy, tak je určitě dobré část peněz investovat do nemovitosti, ideálně po rekonstrukci a ještě ideálněji s dlouhodobými nájemníky. Pouštět se do nějakých výraznějších investic přes hypotéku s vidinou toho, že nájemník to za 25 let zaplatí a vy budete potom mít nemovitost – do toho bych se určitě nepouštěl!


*** Pro shánění levného stavebního materiálu a solidních řemeslníků doporučuji web DobraPoptavka.cz


Na podzim 2011 jsem dal nabídku na koupi jednoho zajímavého polyfunkčního domu v centru Teplákova, byl za super peníze, ale k totální rekonstrukci. Nechtěl jsem se zadlužovat, takže jsem sehnal super investora, který nabídl velmi dobré podmínky. Naštěstí jsem byl ale zrovna v Berlíně, kde jsem měl čas přemýšlet o své budoucnosti a nakonec jsem usoudil, že tohle není cesta, kterou chci jít (viz nevýhody výše). Cítím, že se mi život vrací do starých dobrých relativně bezstarostných zlatomládežnických kolejí, kdy začíná být peněz víc než reálně potřebuji, můžu si dělat co chci, potkávám se jen s lidmi, se kterými chci.

Vyprávěnka asi vyznívá dost negativisticky, není to zase tak horké, je ale třeba si uvědomit, že příběh má i pozitiva. Budu ještě cca tři čtyři roky splácet a pak budu sedět na docela solidním portfoliu s výnosem 50k měsíčně, což je částka, se kterou se dá žít v regionu velmi pohodlný život (i s rodinou na krku). Bohužel jako vše v životě to něco stálo a nemyslím tím jen peníze.

53 thoughts on “Temná strana investování do nemovitostí

  1. neverim ze starsi RD ktere nyni stoji cca 2-3mil. tedy starsi RD kdekoliv po ČR spadnou na cenu milion..

    ———–

    Vycházim z toho, že do důchodu odchází silná poválečná generace a vznikl jistý nedostatek lidí, kteří by tyto starší nemovitosti mohli převzít a financovat rekonstrukci. Navíc banky utužují hypo podmínky, takže spousta žadatelů nedosáhne na hypotéku a ti co dosáhnou nebo peníze mají si buď postaví nový kvalitní bydlení nebo si koupí zánovní a ten zbytek co nemá prostředky si tyto starší nemovitosti může koupit, ale pouze za extrémně levno, když ještě počítáme rekonstrukci.

  2. Hovoříme-li o městech: Z logiky věci by mělo docházt k devalvaci realit v problémových lokalitách, dále tam kde je špatá dopravní dostupnost do centra/za prací. a kde nejsou jiné kvality např. přírodní, Jenž by dokázaly tato negativa konpenzovat. Z dlouhodobého hlediska se pak domnívám, že v horizontu 20-25 let se ukáže jako nejhorší investice do novostaveb bytů na okrajích velkých měst a to zejména díky jejich všeobecné nízké kvalitě provedení, vysoké původní pořizovací ceně neodpovídajcí infrastruktuře /dokud nebudeme mít řidičáky od 16ti je MHD důležitá/. Dokonce se domnívám, že u dobře situovaných panelových domů s velkými byty (typicky v asanovaných oblasech velkých měst – vím, je jich málo) se dá očekávat mírný nárust ceny. Cenový vývoj u domů i bytů na vesnici je mnohem více náchylný na regulativy: Jistě si dokážete představit co udělá s cenou nemovitostí úzení plán, který zakáže zakáže novou obytnou výstavbu v atraktivní vesnici. (Atraktivní =dostupná, disponující občanskou vybaveností) Myslím, že zajímavé mohou být zejména stavyby na prémiových lokalitách staré kolem sta let. Mají charakter, pochází z dob, kdy řemeslo bylo na úrovni a opravu potřebují asi stejně jako jejich o mnoho mladší “konkurence”

  3. Některé temné stránky investování nemovitostí platí spíše jen pro autora článku, ostatní jsou pak zajímavým podnětem k otázkám. A ptát bychom se měli neustále.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *