Investice do realit jsou obecně považovány za jeden z nejbezpečnější­ch způsobů uložení­ a zhodnocení­ peněz, v současné době naví­c až s několika násobným výnosem oproti spoří­cí­m bankovní­m produktům. S realitami jsem začal před 4 roky, mám portfolio obsahují­cí­ v podstatě všechny typy nájemní­ch nemovitostí­ – byty, kanceláře, prodejnu a mé oblí­bené garáže. Kdybych na začátku věděl, co vše to bude obnášet, tak bych do to nejspí­š znova nešel. Problém je, že k investování­ do realit neexistuje v podstatě žádná solidní­ literatura nebo kurzy (naopak je tu plno teoretického bullshitu jako Kyosaki, který nezohledňuje právě tu temnou stranu realit), takže člověk si na vše musí­ přijí­t sám a většinou to dost bolí­ 🙁

K investování­ do nemovitostí­ mě přivedlo několik faktorů. Jednak jsem to viděl doma – rodiče investovali pení­ze vydělané podnikání­m už od revoluce pravidelně do nemovitostí­ (a já jsem tam jako malý trávil své galeje, doteď si pomatuju otrokářskou gáži – 15 Kč / hodina – prý to v té době byla minimální­ mzda; v pubertě jsem to o prázdninách zefektivnil – přes den jsem např. ručně sekal elektřinu nebo škrábal omí­tky za 15 vočí­ na hodinu, promýšlel jsem si články, které jsem pak večer napsal a vydělal si za pár hodin třeba litr). Druhým hybatelem byl John Vanhara, před lety jsme byli celkem intenzivně v kontaktu a dost mě svým podnikatelským přemýšlení­m ovlivnil (zrovna nedávno jsem mu vynadal, že vše může on 🙂 Třetí­m faktorem je moje asi vrozená lenost, trochu naivně jsem si maloval, že holt trochu zaberu, uskrovní­m se a pak se budu moc flákat (což bude během několika málo let skutečně možné, ale za jakou cenu …). A poslední­m důvodem bylo to, že jsem cca v roce 2006 – 2007 začal slušně vydělávat, nebyl jsem si jist jak dlouho to vydrží­, takže jsem došel k závěru, že je potřeba pení­ze předevší­m z prodejů domén začí­t trochu syslit na horší­ časy.

První­ nemovitost, moji hlavní­ z pohledů výše pří­jmů z nájmů, polyfunkční­ dům v centru Teplákova jsem koupil v roce 2008 (náhodou jsem zjistil, že tam nájemní­ci natočili dost surrealistický videoklip), součástí­ domu byly dvě samostatné mega-garáže (fakt macindy, geodeti tam parkovali své Lady se zahrádkami na střeše -> jak z Návštěvní­ků) asi 5 minut od domu. Na přelomu roku 2009/2010 jsem koupil od známého výhodně další­ garáž, v roce 2010 jeden malý byt v činžáku na vesnici a v roce 2011 ideální­ polovinu RD s celkem rozsáhlými pozemky (fakticky jeden samostatný byt v pří­zemí­ domu) v menší­m městě.

A teď to poselství­ pro budoucí­ generace – co jsem udělal blbě a co mě na realitní­m byznysu sere a co vás čeká a nemine 🙂

• REKONSTRUKCE

– pokud nebudete kupovat novostavbu, což dnes nedává moc ekonomický smysl, budete muset ví­ce či méně rekonstruovat. Nemáte-li s tí­m zkušenosti, což většina lidí­ nemá, čeká vás plno nástrah a znepří­jemňování­ života (řemeslní­ci, úřady, nečekané problémy a další­ různé průsery). Rekonstrukci na klí­č většinou neuplatí­te (a pokud ano, tak ji taky hodně přeplatí­te), takže váš čeká systém subdodávek, nakupování­ levného materiálu, kontroly řemeslní­ků, atd. Pokud máte nemovitost v Praze, tak vás čeká dvojnásobné peklo 🙂

• ŘEMESLNíCI

– měl jsem štěstí­, že jsem narazil na docela solidní­ zednickou partu, nicméně jsem dělal i s jinými profesemi a zkušenosti jsou dost tristní­ – lžou, nedodržují­ termí­ny, slibujou/neplněj, snaží­ se nestydatě okrádat, často jsou tupí­. Od mala se pohybuju mezi docela inteligentní­mi lidmi (ví­celetý gympl, VŠ, pracovní­ obor, kde se pohybují­ chytří­ lidé), takže mě jednání­ s některýma blbečkama dost unavovalo, not cool at all.

• SOUSEDI

– bohužel mám v některých nemovitostech sousedy/spolumajitele pohybují­cí­ se na stupnici od ujde to po totální­ čůráky (sorry for my French), opět jsem mezi touto skupinou poznal lidi, které jsem do té doby v životě nepoznal (a netušil jsem, že něco takového vůbec může existovat), nepřál jsem si je poznat a bohužel se stali nedobrovolně součástí­ mého života.

• NíJEMNíCI

– v tomto pří­padě jsem měl celkem štěstí­, mám své nájemní­ky docela rád, v podstatě všichni jsou solidní­, občas někdo zaplatí­ trochu pozdě, ale zaplatí­. Jen jednou jsem měl whitetrasháckej páreček, na který jsem byl moc hodný a skončilo to dluhem na nájmu ve výši desí­tek tisí­c korun a poničeným a vykradeným bytem.

• ČASOVí NíROČNOST & GEOGRAFICKí ZíVISLOST

– počí­tejte s tí­m, že vám nemovitosti sežerou dost času ve fázi rekonstrukce (zvlášť když se učí­te za pochodu), shánění­ nájemní­ků, atd. Další­ nevýhodou je, že musí­te být v mí­stě, kde nemovitosti jsou, což většině lidem asi nevadí­, ale mě to dost blokovalo v tom, co dělám poslední­ půlrok – tj. žiju si různě po světě kde se mi zachce.

• FINANČNí NíROČNOST

– na tohle velký pozor. Vše bude o dost dražší­ než čekáte, většinou nemovitosti pronajmete o dost později než si naplánujete, atd. Je třeba mí­t velmi solidní­ finanční­ polštář, sám jsem jel zrovna loni hodně nadoraz a není­ to nic pří­jemného.

• NíHODNí‰ PRÅ®SERY

– další­ klasika, která čeká téměř každého realitní­ho investora. Sem tam se stanou neočekávané události, které vás budou stát desí­tky tisí­c. Mně se třeba stalo, že mi v zemi praskla vodovodní­ trubka a do země vytekla voda za 20 tisí­c korun (šlo tomu předejit, kdybych si každý měsí­c zapisoval stavy – to jsem nedělal a průšvih jsem se dozvěděl až z faktury od vodáren). Jeden byt jsem kupoval s tí­m, že je tam funkční­ topení­ a kotel. Na začátku topné sezóny se zjistilo, že kotel je děravý a radiátory tečou, takže jsem v tom byl hned za nějakých 40 tisí­c.

• NíZKí VíNOS

– další­ problém, úmyslně jsem uvedl přesné částky, kolik jsem do nemovitostí­ nasypal a kolik to sype nazpět, s odstupem času mi to přijde dost hrozný (i přes těch mých velmi solidní­ch 8 procent) – taková mrda na vstupu a proti tomu ty relativně drobné na výstupu. Asi je můj pohled dost ovlivněn zkušenosti z internetu, kde běžně dělám yield v řádu desí­tek až stovek procent ročně resp. není­ těžké během roku vybudovat v jedné osobě (+ kontraktoři) solidní­ projekt se ziskem třeba milion korun a prodat za 3-5 násobek a samozřejmě bez té otravy v podobě komunikace s lidmi, se kterými komunikovat vlastně vůbec nechcete.

• OPPORTUNITY COST

– tí­m, že jsem naprostou většinu svých peněz lil poslední­ tři roky do nemovitostí­ a vůbec se tí­m vší­m zabýval, mi určitě unikaly nejspí­š zají­mavější­ pří­ležitosti na internetu, kde jsem mohl vydělat řádově ví­c peněz (a nebo taky ne, to je samozřejmě typická kdyby otázka).

Takže jaký je závěr? Dobře si před investicí­ do nemovitostí­ rozmyslete, jestli vám to za výše uvedené stojí­. Pokud do toho chcete jí­t, doporučuji začí­t garáží­ nebo dvěma na vyzkoušení­, to je celkem pří­jemné, byť výnos je v absolutní­ch čí­slech malý. Pokud např. zí­skáte větší­ množství­ peněz z prodeje firmy, tak je určitě dobré část peněz investovat do nemovitosti, ideálně po rekonstrukci a ještě ideálněji s dlouhodobými nájemní­ky. Pouštět se do nějakých výraznější­ch investic přes hypotéku s vidinou toho, že nájemní­k to za 25 let zaplatí­ a vy budete potom mí­t nemovitost – do toho bych se určitě nepouštěl!

Na podzim 2011 jsem dal nabí­dku na koupi jednoho zají­mavého polyfunkční­ho domu v centru Teplákova, byl za super pení­ze, ale k totální­ rekonstrukci. Nechtěl jsem se zadlužovat, takže jsem sehnal super investora, který nabí­dl velmi dobré podmí­nky. Naštěstí­ jsem byl ale zrovna v Berlí­ně, kde jsem měl čas přemýšlet o své budoucnosti a nakonec jsem usoudil, že tohle není­ cesta, kterou chci jí­t (viz nevýhody výše). Cí­tí­m, že se mi život vrací­ do starých dobrých relativně bezstarostných zlatomládežnických kolejí­, kdy začí­ná být peněz ví­c než reálně potřebuji, můžu si dělat co chci, potkávám se jen s lidmi, se kterými chci.

Vyprávěnka asi vyzní­vá dost negativisticky, není­ to zase tak horké, je ale třeba si uvědomit, že pří­běh má i pozitiva. Budu ještě cca tři čtyři roky splácet a pak budu sedět na docela solidní­m portfoliu s výnosem 50k měsí­čně, což je částka, se kterou se dá ží­t v regionu velmi pohodlný život (i s rodinou na krku). Bohužel jako vše v životě to něco stálo a nemyslí­m tí­m jen pení­ze.