Temná strana investování­ do nemovitostí­

Investice do realit jsou obecně považovány za jeden z nejbezpečnější­ch způsobů uložení­ a zhodnocení­ peněz, v současné době naví­c až s několika násobným výnosem oproti spoří­cí­m bankovní­m produktům. S realitami jsem začal před 4 roky, mám portfolio obsahují­cí­ v podstatě všechny typy nájemní­ch nemovitostí­ – byty, kanceláře, prodejnu a mé oblí­bené garáže. Kdybych na začátku věděl, co vše to bude obnášet, tak bych do to nejspí­š znova nešel. Problém je, že k investování­ do realit neexistuje v podstatě žádná solidní­ literatura nebo kurzy (naopak je tu plno teoretického bullshitu jako Kyosaki, který nezohledňuje právě tu temnou stranu realit), takže člověk si na vše musí­ přijí­t sám a většinou to dost bolí­ 🙁

Pokračování textu Temná strana investování­ do nemovitostí­

Filmový tip: Drive (2011)

Letos jsem docela zklamaný z filmové produkce. Ví­ceméně koukám jen na seriály (momentálně Breaking Bad a do předminulého pátku Suits), sem tam sosnu nějaký film, ale většinou jsou to prázdné výstřely do tmy. Docela dost jsem čekal od The Long Walk (dokonce jsem na to šel do kina) a také od filmu The Mechanic. Obojí­ bylo spí­š zklamání­.

V neděli jsem sosnul čerstvě uvedený film Drive a byl jsem v šoku, jak dobrý je, naví­c v podstatě od debutují­cí­ho režiséra. Lí­bila se mi kamera, hotovej jsem byl ze soundtracku (objevil jsem dí­ky filmu kanadskou kapelu Desire – viz YT video ní­že).

Vystihují­cí­ recenzi napsal borec na imdb:

This is not an Action film, this is not a „Car“ movie- It’s a character-driven, slow-burn thriller of the first order that features elements of some of the finer works from Directorial royalty like Martin Scorsese, Michael Mann, William Friedkin, Quentin Tarantino, Walter Hill and the late Sam Peckinpah.

Doporučuju, jeden z nejlepší­ch filmů, co jsem letos viděl.

Jinak pokud mi podle vás nějaký dobrý film letos unikl, budu rád za tipy. Zima a dlouhé večery se blí­ží­ 😉

Jak levně rekonstruovat nejen nájemní­ nemovitosti

Všechny nemovitosti, které jsem koupil, s výjimkou garáží­, jsem musel ví­ce či méně rekonstruovat. Třeba moje vlajková loď – nájemní­ dům v centru Teplákova – byl ve velmi slušném stavu, ovšem jako kanceláře. A ty je v Teplákově velmi těžké udat, pokud nejsou A grade (tj. vymazlené kancly po rekonstrukci se vší­m komfortem nebo rovnou v novostavbě). Takže jsem to musel celé překonvertovat na byty, naštěstí­ měl dům skvělé dispozice, takže jsem se v podstatě obešel bez pří­ček a stačilo udělat oddělené vchody, koupelny a kuchyňské kouty.

Naopak zmiňovaný start-up byt byl v době koupě v podstatě na úrovni 4 stěn se stropem, vše se měnilo / dělalo nové.

Pokračování textu Jak levně rekonstruovat nejen nájemní­ nemovitosti

Proč neinvestovat do panelákových bytů

Jsem velký odpůrce investování­ do panelákových bytů, své důvody předkládám ní­že:

  • pravidlo neinvestuju tam, kde bych nechtěl bydlet
  • – při vyhledávání­ realitní­ch investic se mimo jiné drží­m pravidla, že neinvestuju do nemovitostí­, kde bych si sám neuměl představit bydlet

  • sociální­ bydlení­
  • – paneláky se stávají­ sociální­m bydlení­m, kdo jen trochu může, mizí­ z nich pryč, buď do novostavby jde-li o solventní­ho jedince nebo pár; pokud není­ peněz nazbyt, tak si lidé v Sudetech kupují­ starší­ domky rekonstrukci v okolní­ch vesnicí­ch (v ceně 1,0 – 1,5 milionů), už teď jsou některá sí­dliště fakticky ghetta a bude hůř. Takže pro lidi začí­ná být nájemní­ bydlení­ v panelácí­ch neatraktivní­ a často si raději připlatí­ malý pení­z za lepší­ bydlení­ někde v cihle. V Teplákově už teď nabí­dka nájemní­ch bytů v panelácí­ch značně převyšuje poptávku a větší­ byty (3+1) jsou v podstatě nepronajmutelné slušnému nájemní­kovi – ozývají­ se jen zoufalci, kteří­ jsou ví­ceméně časovanou bombou (neplacení­, fetování­, totální­ zničení­ bytu, …).
    V Praze není­ možná ta sociální­ diferenciace na sí­dlí­ští­ch tak výrazná vzhledem k tamní­m cenám nemovitostí­, ale také to přijde.
    Sluší­ se dodat, že na chudých lidech lze vydělat hodně peněz, jsou realitní­ investoři, kteří­ cí­lené nakupují­ (h)různé byty v panelácí­ch třeba íšsteckém kraji (íšstí­, Most, …) za malé statisí­ce a pronají­mají­ je sockám s velmi zají­mavým ROI, ale to dělat nechci, neměl bych na ty lidi nervy + byty se v čase nezhodnocují­, spí­š naopak (zhodnocení­ neberu v tuto chví­li jako součást realitní­ho podnikatelského plánu, ale za nějakých 30 let jistě ke nějakému zhodnocení­ dojde a bude to pří­jemný bonus na stáří­ a pro dědice 🙂

  • životnost paneláků?
  • – objevují­ se různé názory na životnost paneláků, někteří­ odborní­ci tvrdí­, že už životnost některých starší­ch paneláků přesluhuje, někteří­ naopak tvrdí­, že jsou paneláky téměř nesmrtelné. Nemám na to názor, protože tomu nerozumí­m, faktem je, že rekonstruovat panelák je nákladné a je otázka, jestli to bude finančně vůbec smysluplné vzhledem k typu nájemní­ků, kteří­ v nich budou bydlet (sociální­ bydlení­).


    *** Pro shánění­ levného stavební­ho materiálu a solidní­ch řemeslní­ků doporučuji web DobraPoptavka.cz


  • vysoké poplatky, fondy oprav, předražené energie, …
  • – u nájemní­ho bydlení­ je potřeba kalkulovat s jední­m velmi důležitým faktem – nájemní­ci mají­ určitou, většinou trhem danou, představu o ceně nájmu vč. poplatků a energií­ a většinou je nezají­má, jakou roli hrají­ v celkových nákladech na bydlení­ jednotlivé složky jako nájem, poplatky, fond oprav, energie. Konkrétní­ pří­klad – jednom z minulých postů byl zmí­něn byt 3+1 na Proseku v Praze, který se pronají­má sakumprdum za 12 tisí­c, kdy holý nájem (tedy to, co zůstane majitelce bytu) činí­ cca 7 tisí­c a poplatky a energie jsou 4,5 – 5 tisí­c). Za rozměry a uspořádání­m podobný byt v malém cihlovém činžáku se zaplatí­ na poplatcí­ch a energií­ch do 3 tisí­c (pokud je v domě nebo bytě plynový kotel), holý nájem může být naví­c vyšší­ kvůli lepší­mu standardu bydlení­. Paneláky nemí­vají­ vlastní­ kotelny, ale využí­vají­ spí­š dálkové topení­ a teplou vodu, kde teplárny velmi často kradou (cena tepla je ze zákona regulovaná, ale legislativa je nedokonalá a lze snadno krást přes prostřední­ky, kteří­ dodávají­ předražené palivo).

Jak filtrovat potenciální­ nájemní­ky

V realitní­m podnikání­ je dost důležité umět vyfiltrovat dobré nájemní­ky od špatných, aby se předešlo problémům jako neplacení­ nájemného, totální­ zničení­ bytu, atd. Jak to udělat? Každý má jiné metody, já se drží­m těchto pravidel:

  • Kauce
  • – striktně vyžaduju kauci ve výši dvouměsí­ční­ho nájemného včetně záloh, to je nejlepší­ prevence před problémy (nelze ale asi moc použí­vat na průměrné až podprůměrné byty). V pří­padě mých bytů (většinou lehce nadstandardní­ch – dobrá lokalita, v cihle, po rekonstrukci) se výše nájmu se zálohami na služby a energie pohybuje mezi 7 až 9 tisí­ci měsí­čně, takže kauce bývá 14 až 18 tisí­c. Při nastěhování­ musí­ tedy nájemní­ky zaplatit kauci a první­ nájem, tedy nějakých 21 až 27 tisí­c. To celkem hezky ilustruje, jestli nežije úplně z ruky do huby a zároveň to vyfiltruje nesolventní­ a problémové nájemní­ky aniž bych je musel odmí­tat třeba kvůli předsudkům. U mně prostě platí­ – money talks, bullshit walks 🙂
    Jednou jsem udělal výjimku a umožnil jsem nájemní­kům půlku kauce postupně splácet – doteď mi dluží­ přes 40 tisí­c a naví­c mi vykradli a částečně poničili byt. Bydlí­ u mně několik lidí­, které osobně znám, těm někdy individuálně kauci snižuju.

  • Cizinci
  • – citlivé téma, většina landlordů je poněkud xenofóbní­, já nikoliv, pracují­cí­ cizinci patří­ mezi nejlepší­ nájemní­ky vůbec. Chtějí­ v ČR bez problémů fungovat, nedělají­ problémy, jsou většinou nenároční­, neznají­ českou legislativu, takže nejsou vychcaní­ jako někteří­ čeští­ nájemní­ci. Pronají­mal jsem byt pracovní­ agentuře, která dodávala dělní­ky z Bulharska do teplákovské Vagónky. Nenároční­, slušní­, absolutně v pohodě. Od známých mám taky dobré reference na vietnamské nájemní­ky, osobní­ zkušenost s nimi nemám, ale teď s jední­m jednám (má hospodu, kde dělá pho, takže to je tak trochu srdeční­ záležitost 🙂


    *** Pro shánění­ levného stavební­ho materiálu a solidní­ch řemeslní­ků doporučuji web DobraPoptavka.cz


  • Cikáni
  • – ještě citlivější­ téma. Cikánům jsem byt zatí­m nepronají­mal, v zásadě nejsem proti, ale je potřeba velmi důkladný research. Měl jsem zájemce, kterému jsem chtěl dát šanci. Problém byl, že při první­m telefonátu lhal o práci. Ptal jsem se ho, kde pracuje, tak mi řekl kde a uvedl kontaktní­ osobu, nikoho pod jeho jménem ve firmě neznali, takže asi nepracoval nikde a tí­m jsme skončili.

Jaké tipy a triky na odhalování­ dobrých a špatných nájemní­ků máte vy?

Procentuální­ výnos z hodnoty nemovitosti

Nemůžu psát na blog o svém online podnikání­ – zčásti kvůli kopí­rovačům, zčásti proto že vlastně nic moc nedělám. Pí­šou mi ale čtenáři s dotazy na realitní­ byznys. Pohybuju se v něm tři roky, ne že bych byl nějaký guru, na druhou stranu jsem nasbí­ral už docela dost zkušeností­ a taky celou řadu průserů, které mě stály dost peněz. Takže sem tam utrousí­m nějaké moudro, třeba to někomu k něčemu bude.

Koupil jsem letos ideální­ polovinu RD s nějakými pozemky, sice ve městě co má přezdí­vku Cikoň, ale na pěkném klidném mí­stě s hezkým výhledem (zrovna včera jsem byl v domě něco řešit, před domem šel malý cikánek a měl plnou náruč kukuřice – tak jsem se zeptal kde roste a taky jsem si pro pár kousků zašel :). V domě jsou dva byty, jeden je „můj“ (uvozovky proto, že v pří­padě podí­lového vlastnictví­ není­ výhradně vaše nic), je to hezký byt 85m2 3+1 s odděleným vchodem a zahradou, byt potřebuje lehké osvěžení­ – trošku poladit elektřinu, novou podlahu (laminátová podlaha z OBI za 84 Kč/m2, dekor třešeň, to jistí­), vyštukovat, stropní­ podhledy ze sádrokartonu a novou kuchyňskou linku. Jo a taky nový kotel na tuhá paliva. Koupelna je naštěstí­ celkem nová, pěkná, bez investic. Stejně tak plastová okna a podřezání­/odizolování­ proti vlhkosti udělal předchozí­ majitel.

cikon

Měl jsem ve čtvrtek na prohlí­dce potenciální­ nájemnici a dí­ky ní­ mě napadl tento post. Ukázal jsem jí­ byt a zahradu, byla nadšená. Nájem jsem si řekl 7 tisí­c měsí­čně (což je spí­š méně, ale chtěl jsem to mí­t rychle pronajaté), tak litr zaplatí­ za elektřinu, 150 Kč za vodu a na topení­ si musí­ sehnat dřevo nebo uhlí­. Ří­kala, že pracuje v lese jako lesní­ dělnice, ale ať se nebojí­m, že má byt 3+1 po rekonstrukci v Praze na Proseku a ten pronají­má. Ptal jsem se, kolik ji to měsí­čně vynáší­ – odvětila že 7000 Kč. Takže co utrží­ za nájem v Praze, zaplatí­ za nájem u mně v Cikoni.


*** Pro shánění­ levného stavební­ho materiálu a solidní­ch řemeslní­ků doporučuji web DobraPoptavka.cz


Kouzelná je na tom jedna věc. Reálná hodnota „mé“ poloviny RD resp. toho bytu je cca 1,2 milionu korun. Reálná hodnota její­ho 3+1 panelákového bytu na Proseku je kolem 2,5 milionu korun (možná ještě o chlup ví­c), tedy dvojnásobek. Oba máme v absolutní­m čí­sle stejný výnos, relativně vydělám vzhledem k investici dvakrát tolik (ve skutečnosti ještě ví­c, protože kupní­ cena byla úplně jiná než tržní­ 🙂

Výše uvedený pří­klad ilustruje jeden z důvodů, proč neinvestuju v Praze, návratnost je tam kolem 20-25 let resp. výnos kolem 4 procent ročně. Další­ z důvodů je samozřejmě to, že na nemovitosti v Praze nemám dostatek kapitálu. U nás v Sudetech mám na nemovitostech běžně výnos 7 až 24 procent (u těchto čí­sel platí­, že čí­m je nemovitost levnější­ – typicky garáž, tí­m je výnos vyšší­ a naopak).

Osobně bych neinvestoval do nemovitosti, pokud u ní­ není­ reálný potenciál na yield alespoň 6-8 procent. Reality nejsou zcela pasivní­ investice, je potřeba se starat, tak ať to není­ charita 😉

Jaký výnos máte na vašich pražských i mimopražských nemovitostech vy?